Im November 2019 wurden mit dem MDK-Reformgesetz (Medizinischer Dienst der Krankenversicherung) unter anderem Änderungen beim Krankenkassenwahlrecht beschlossen. Neu sind vereinfachte Kündigungsmöglichkeiten und kürzere Bindungsfristen. Die Änderungen treten am 01.01.2021 in Kraft.

In der folgenden Mitgliederinformation finden Sie nähere Informationen:

Am 1. Dezember 2020 startet die erste bundesweite Arbeitgeberkampagne der Wohnungswirtschaft. Sie ergänzt die seit über 10 Jahren erfolgreich etablierte Ausbildungskampagne zum Ausbildungsberuf Immobilienkaufmann/-frau.

In der folgenden Mitgliederinformation erhalten Sie erste Informationen.

Der VSWG beteiligt sich ebenfalls als Regionalverband an der Kampagne und würde sich freuen, wenn auch zahlreiche sächsische Wohnungsgenossenschaften diese Möglichkeit nutzen.

Einen ersten Einblick in die Kampagne und Stimmen aus der Branche gibt es hier im Video.

Bisher haben Arbeitnehmer bei der Aufnahme einer Beschäftigung dem Arbeitgeber eine Mitgliedsbescheinigung der zuständigen Krankenkasse vorzulegen.

Mit dem 7. SGB IV-Änderungsgesetz werden der gesetzliche Rahmen und das Verfahren zum 1. Januar 2021 optimiert.

In der folgenden Mitgliederinformation finden Sie eine Übersicht zum Verfahren:

Zum 22.01.2021 ist die nachfolgende neu gefasste Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (VwV TB) des Sächsischen Staatsministeriums für Regionalentwicklung in Kraft getreten. Die VwV TB konkretisiert die in der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) verankerten Grundanforderungen an bauliche Anlagen, andere Anlagen und Einrichtungen. Sie ist für alle am Bau beteiligten Personen bei der Planung, Berechnung, Ausführung und baurechtlichen Überprüfung von baulichen Anlagen verbindlich.

Alle relevanten Bauvorschriften für den Freistaat Sachsen finden Sie auch online unter www.bauen-wohnen.sachsen.de/bauvorschriften.htm

Das Sächsische Staatsministerium für Energie, Klimaschutz, Umwelt und Landwirtschaft hat am 15.10.2020 die kommunalen Spitzenverbände über die sächsischen Radonvorsorgebiete informiert. Damit bekommen die sächsischen Landkreise, Städte und Gemeinden die Möglichkeit, sich auf die offizielle Ausweisung der Radonvorsorgebiete, die zum 31.12.2020 auf Basis einer Allgemeinverfügung folgt, vorzubereiten.

In diesen Gebieten sind ab dem 1. Januar 2021 an allen Arbeitsplätzen im Keller und im Erdgeschoss Radonmessungen durchzuführen. Je nach Höhe der Überschreitung des Referenzwertes müssen organisatorische, lüftungstechnische oder bauliche Maßnahmen ergriffen werden, um die Radonkonzentration dauerhaft unter den Referenzwert von 300 Becquerel je Kubikmeter Innenraumluft zu senken.

Betroffen sind insbesondere Gemeinden im Erzgebirgskreis, im Vogtlandkreis, im Landkreis Mittelsachsen und im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge. Die kreisfreien Städte Chemnitz, Dresden und Leipzig werden nicht als Radongebiete festgelegt.

In den Vorsorgegebieten sind ab dem 1. Januar 2021 an allen Arbeitsplätzen im Keller und im Erdgeschoss Radonmessungen durchzuführen. Je nach Höhe der Überschreitung des Referenzwertes müssen organisatorische, lüftungstechnische oder bauliche Maßnahmen ergriffen werden, um die Radonkonzentration dauerhaft unter den Referenzwert von 300 Becquerel je Kubikmeter Innenraumluft zu senken.

 

In der Anlage finden Sie folgende Dokumente:

1)      Pressemitteilung zur Gebietsausweisung

2)      Liste der betroffenen Gemeinden

3)      Karte der Vorsorgegebiete

Am 20.12.2019 hat das Bundesministerium für Gesundheit im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit mit Zustimmung des Bundesrates die Vierte Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung beschlossen.

Danach wird § 17 Abs. 7 Trinkwasserverordnung dahingehend geändert, als dass der Zeitraum für den Ausbau bereits eingebrachter Stoffe oder Gegenstände, die bestimmungsgemäß nicht der Trinkwasserversorgung dienen, um fünf Jahre bis zum 09.01.2025 verlängert wurde.

Grund für die Verlängerung ist der Umstand, dass wesentlich mehr und wesentlich vielfältiger Anlagen, Installationen und Verfahren vorhanden sind, die unter den neuen § 17 Absatz 7 TrinkwV fallen, als ursprünglich angenommen.

Die bislang benannten Beispiele zulässiger und unzulässiger Stoffe, Gegenstände und Verfahren bilden die Vielfalt der Praxis nicht ab. Daher ist näher zu prüfen, ob diese ein Risiko für die Trinkwasserhygiene in einem Ausmaß verursachen, das eine Pflicht zu einem mitunter aufwändigen Rückbau und die Notwendigkeit einer Suche nach Alternativlösungen rechtfertigt.

Der sachliche Anwendungsbereich des § 17 Absatz 7 TrinkwV soll daher einer erneuten Überprüfung unterzogen und erforderlichenfalls präzisiert werden. Um in diesem Zeitraum unbillige Härten zu vermeiden, die durch einen Rückbau von nachträglich als tolerabel eingestuften Einbauten entstehen, wurde die Rückbauverpflichtung verlängert.

Inhalt:
-  Bis 31.12.2020 sind die Bundesländer verpflichtet, Gebiete festzulegen, in denen eine besonders hohe 
    Radonkonzentration in Gebäuden zu erwarten ist; es bleibt zu befürchten, dass das Thema Radon ab diesem 
    Zeitpunkt eine erhöhten medialen Aufmerksamkeit erfährt
-  Im Neubau gelten grundsätzlich Anforderungen an den Radonschutz
-  Im Bestand ergeben sich generell keine Verpflichtungen; gleichwohl kann ggf. eine (freiwillige) Messung der 
    Radonkonzentration im Bestand sinnvoll sein; dazu wird derzeit ein Messkonzept erarbeitet
-  Als Arbeitgeber müssen auch Wohnungsunternehmen bis spätestens 18 Monate nach Gebietsausweisung 
    Messungen an Arbeitsplätzen veranlassen

Mit der Novellierung des Strahlenschutzgesetzes sind erstmals Referenzwerte für Radon festgeschrieben. Bis Ende 2020 müssen in diesem Zusammenhang Gefahrengebiete ermittelt und der Öffentlichkeit bekannt gemacht werden. Aus diesem Grund ist mit einer erhöhten medialen Wahrnehmung für das Thema zu rechnen. Vermutlich wird es auch Forderungen einzelner Mieter nach Radonmessungen im Wohnungsbestand geben. 

Der Freistaat Sachsen hat ein Messprogramm aufgelegt, mit dem bereits heute (Wohn-)Gebäude über unterirdischen Hohlräumen (aufgrund früheren Tagebaus o.ä.) kostenfrei gemessen werden können. Unterirdische Hohlräume sind ein Indikator für erhöhte Radonkonzentrationen und werden deshalb auch vor offizieller Veröffentlichung der Radonkarte gefördert. Unter https://www.umwelt.sachsen.de/umwelt/strahlenschutz/46258.htm erhalten Sie alle Informationen zur Förderung und den förderfähigen Gebieten (siehe Karte). Aufgrund unserer engen Abstimmung mit dem SMUL zu dem Thema, wurde uns auch zugebilligt, dass Gebäudeeigentümer in unmittelbarer Nähe der „förderfähigen“ Gemeinden kostenfreie Messungen beantragen können. Da die Radonkonzentrationen im Jahresverlauf stark schwanken, beträgt die Messdauer i.d.R. 1 Jahr. Dazu werden Kernspurenexposimeter (kleine Dose) zur Verfügung gestellt, die an entsprechender Stelle ausgelegt werden und nach Ablauf der Frist an ein Labor zur Auswertung gesendet werden.

Sofern Sie Messungen durchführen lassen, bitten wir Sie um Rückmeldung zu den gewonnen Ergebnissen. 

Zum Thema Radon hat das Bundesamt für Strahlenschutz ein Handbuch veröffentlicht. Es enthält neben allgemeinen Informationen zum Thema Radon auch Hinweise und Maßnahmen zur Prävention bzw. Radonsanierung. 

Hintergrund: Radon ist ein natürlich vorkommendes radioaktives Edelgas. Es entsteht als Zwischenprodukt beim Zerfall von natürlichen radioaktiven Stoffen im Boden. Radon ist geruch-, geschmack- und farblos. Es kann aus dem Boden entweichen und sich in der Raumluft von Gebäuden anreichern. Der Zerfall von Radon und von seinen Zerfallsprodukten in der Lunge ist nach dem Tabakrauchen die zweithäufigste Ursache für Lungenkrebs in Deutschland.

Seit 14.12.2018 gilt die DIN VDE 0100 443, die sich mit dem Überspannungsschutz von Wohngebäuden beschäftigt und den Einbau von Überspannungs-Schutzeinrichtungen (SPD – Surge Protective Device) empfiehlt. Inhaltlich zielt die DIN auf die „Mittelschutzebene“ (d. h. den wohnungsbezogenen Stromkreis) ab. Unstrittig ist, dass die Norm im Neubau anzuwenden ist. Strittig ist dagegen die Anwendung im Wohnungsbestand. Nach überwiegender Meinung des technischen Fachausschusses des VSWG ist eine Anwendung erforderlich, wenn umfangreichere Modernisierungen der Elektrotechnik vorgenommen werden. Eine generelle Bestandsnachrüstung mit Überspannungs-Schutzeinrichtungen kann jedoch nicht abgeleitet werden. Ggf. empfiehlt es sich auch die Anforderungen der Sachversicherer einzubeziehen, um im Schadensfall entsprechend abgesichert zu sein. 

In der Anlage erhalten Sie eine zusammenfassende Information zum aktuellen Stand sowie eine Empfehlung der Sachversicherer.

Die Arbeiten für die Rauchwarnmelder-DIN 14676 sind abgeschlossen. Die Norm wird zum Dezember 2018 gültig, kann aber bereits erworben werden. DIN 14676 erscheint in zwei Teilen: Teil 1 "Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung" und Teil 2 "Anforderungen an den Dienstleistungserbringer".

Mit der novellierten DIN 14676-1 werden drei Bauweisen für Rauchwarnmelder beschrieben: ohne Ferninspektionsmöglichkeit, mit teilweiser Ferninspektion und mit vollständiger Ferninspektion. DIN 14676-2 beschreibt die Anforderungen an Dienstleistungserbringer, die Rauchwarnmelder installieren bzw. Inspektionen durchführen.

Mit Veröffentlichung der neuen DIN 14676 wird die bisher bestehende Unsicherheit hinsichtlich der Verwendung von Rauchwarnmeldern mit Ferninspektion beseitigt und eine normgerechte Anwendung wird möglich. Von den Herstellern der Rauchwarnmelder sollte eine verbindliche Herstellerdeklaration über die Bauweise eines Rauchwarnmelders entsprechend DIN 14676-1 und über die Konformität mit der Norm verlangt werden.

Hinweis: Wir haben die Durchschnittswerte nach Genossenschaftsgröße und Region für das Jahr 2019 der letzten Prüfungen aktualisiert. 

Hiermit möchten wir Sie auf eine Warnung der Bundesagentur für Arbeit hinweisen. Danach sollen Unternehmen im Zusammenhang mit der Corona-Krise und der Möglichkeit der Beantragung von Kurzarbeitergeld betrügerische E-Mails erhalten, mit denen die Absender versuchen, von den Unternehmen sensible Daten zu erhalten. 

Absender ist „kurzarbeitergeld@arbeitsagentur-service.de“. In den E-Mails werden die Unternehmen aufgefordert, zum Erhalt von Kurzarbeitergeld konkrete Angaben zum Unternehmen und den Beschäftigten zu machen.
Es handelt sich aber ausdrücklich nicht um einen Account der Bundesagentur für Arbeit. Diese würde in keinem Fall per E-Mail auf den Antrag auf Kurzarbeitergeld hinweisen. 

Vielmehr lassen sich alle Informationen zur Anzeige von Kurzarbeit und dem Antrag auf Kurzarbeitergeld auf der Internetseite der Bundesagentur für Arbeit erfragen. 

(Quelle: www.arbeitsagentur.de/presse/2020-21-gefaelschte-mail-an-arbeitgeber-zum-kurzarbeitergeld-im-umlauf)

Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften beschlossen. Das betrifft unter anderem die Besteuerung von elektrischen Dienstwagen und die Steuerbefreiung für das kostenfreie Laden der Autos am Arbeitsplatz. 

Die 2018 eingeführte und zunächst auf drei Jahre begrenzte Begünstigung für Elektrofahrzeuge und Plug-in-Hybride bei der Dienstwagenbesteuerung soll nun in zwei Stufen bis zum Jahr 2030 verlängert werden: Von 2022 bis 2024 werden nur Elektro- und Hybridfahrzeuge begünstigt, die eine Mindestreichweite mit reinem Elektroantrieb von 60 km oder einen maximalen CO2-Ausstoß von 50 g/km haben, im Zeitraum von 2025 bis 2030 steigt die erforderliche rein elektrische-Mindestreichweite auf 80 km.

Eine Änderung ergab sich auch bei der Höhe der Bemessungsgrundlage bei der Dienstwagenbesteuerung für private Nutzung eines betrieblichen Elektro- oder Hybridelektrofahrzeugs. Im Regierungsentwurf war nur eine Verlängerung der Halbierung der Bemessungsgrundlage (auf 0,5 Prozent) vorgesehen. Verabschiedet wurde nun (aufgrund des zwischenzeitlich beschlossenen Klimapakets 2030 der Bundesregierung) sogar eine Herabsetzung der Bemessungsgrundlage auf ein Viertel (d.h. 0,25 Prozent) für bestimmte Fahrzeuge (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 Nr. 3 bis 5 EStG). Hierzu zählen zwischen 1.1.2019 und 31.12.2030 angeschaffte Kraftfahrzeuge, die keine Kohlendioxidemission haben und deren Bruttolistenpreis unterhalb 40.000 EUR liegt. Fahrzeuge mit höherem Listenpreis, welche die Mindestreichweiten erfüllen, werden weiterhin mit 0,5% des Listenpreises als geldwerter Vorteil angesetzt.

Bis 2030 verlängert wurde auch die Steuerbefreiung für das kostenfreie Aufladen von Elektrofahrzeugen und Plug-in-Hybriden im Betrieb des Arbeitgebers. Ebenfalls beschlossen wurde eine Sonderabschreibung für rein elektrische Lieferfahrzeuge kleiner und mittlerer Größe. Sie beträgt einmalig 50 Prozent der Anschaffungskosten und wird von 2020 bis 2030 gewährt. Die Sonderabschreibung gilt auch für E-Lastenfahrräder mit einem Mindest-Transportvolumen von einem Kubikmeter und einer Nutzlast von mindestens 150 Kilogramm.

Die Maßnahmen sind Teil des Jahressteuergesetzes mit rund 30 Anpassungen, das im Bundestag mit den Stimmen der Union und SPD verabschiedet wurde. AfD und FDP stimmten gegen das Gesetz, Linke und Grüne enthielten sich. Die Bundesregierung rechnet über die nächsten zehn Jahre wegen des Pakets mit weniger Steuereinnahmen für Bund, Länder und Gemeinden in Milliardenhöhe. Vorbehaltlich der Zustimmung durch den Bundesrat sollen die Regelungen zum 1. Januar 2020 in Kraft treten.


Verordnung zur Verlängerung von Maßnahmen zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie

Die Verordnung zur Verlängerung von Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (GesRGenRCOVMVV) ist gestern im Bundesgesetzblatt verkündet worden (Anlage) und tritt heute in Kraft (29.10.2020). Die Verordnung tritt mit Ablauf des 31.12.2021 außer Kraft.

Dies bedeutet also, dass alle Sonderregelungen für Genossenschaften im Rahmen des Pandemiegesetzes (z. B. Abhaltung Versammlung im Umlaufverfahren, Feststellung des Jahresabschlusses durch den Aufsichtsrat, Besetzung der Gremien) bis zum 31.12.2021 fortgelten.
 



Kündigungsbeschränkung von Miet- und Pachtverhältnissen nach der sog." Covid-19-Regelung" lief zum 30. Juni 2020 aus

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht hatte eine Kündigungsbeschränkung für Vermieter begründet, wenn der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete aufgrund der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie nicht leistet und dies auch glaubhaft macht. In diesem Fall war eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges also ausgeschlossen.

Die Bundesregierung hätte die Beschränkung der Kündigung von Mietverhältnissen bis längstens zum 30. September 2020 verlängern – also weitere drei Monatsmieten in die Kündigungsbeschränkung aufnehmen – können. Über diese Möglichkeit konnte sich das Bundeskabinett nicht einigen. Es verbleibt also bei der Kündigungsbeschränkung auf max. die drei benannten Monate.


Im August 2019 haben wir Sie über den Vertrag mit der VG Media und die nächsten Schritte informiert. Zwischenzeitlich haben aufgrund dieser Information mehr als die Hälfte aller Mitgliedsunternehmen der VG Media einen Fragebogen übermittelt. Die Rückmeldungen übersteigen mehrfach die Zahl der Unternehmen, die die Programmsignale der von der VG Media vertretenen privaten Sendeunternehmen in urheberrechtlich relevanter Weise weiterleiten und zu einer Auskunft unmittelbar rechtlich verpflichtet sind. Dennoch zeigt sich die VG Media unzufrieden.

Wie der GdW durch Anrufe von Wohnungsunternehmen erfahren hat, hat die VG Media Ende Oktober 2019 – nach Ablauf der vereinbarten Rücksendefrist für die Fragebögen – zahlreichen Mitgliedsunternehmen ein "Mahnschreiben" zur Rücksendung des Fragebogens zugesandt. Von den anrufenden Unternehmen wurden diese Schreiben aufgrund der Wortwahl und einer sehr kurzen Fristsetzung mindestens als unfreundlich bewertet. In dem Schreiben wird auf das mit der VG Media abgestimmte GdW-Schreiben vom August 2019 Bezug genommen. 

Die VG Media-Schreiben haben bei Adressaten fälschlicherweise den Eindruck erweckt, als ob diese mit dem GdW abgestimmt seien und auch die Adressen vom GdW zur Verfügung gestellt worden sein könnten. Beides trifft nicht zu. Tatsächlich hat die VG Media die Adressen selbst recherchiert oder sie muss bereits zu einem früheren Zeitpunkt Kontakt mit den Unternehmen gehabt haben. Insgesamt scheint die VG Media über eine sehr umfassende Liste zu verfügen, die auch solche Unternehmen beinhaltet, die bei einzelnen Regionalverbänden, jedoch nicht beim GdW als Mitglieder geführt werden.

Weder der VSWG noch der GdW hat der VG Media Unternehmensadressen ohne Zustimmung des jeweiligen Unternehmens übermittelt haben. Die VG Media hat die Schreiben Ende Oktober 2019 zeitlich und inhaltlich ohne Abstimmung mit dem GdW versandt.

Wer muss der VG Media den Fragebogen übermitteln? Das Wichtigste in Kürze:

  • Wohnungsunternehmen sind rechtlich zur Auskunft verpflichtet, wenn sie Programmsignale der von der VG Media vertretenen privaten Sendeunternehmen in urheberrechtlich relevanter Weise weiterleiteten. Sollte dies nicht der Fall sein (z.B. beim Einzelempfang via Parabol- oder Zimmerantennen durch die Mieter sowie bei durch Ihr Unternehmen lediglich fremdverwalteten Beständen), sind die Angaben freiwillig.
  • Für Wohnungsunternehmen mit eigenen Empfangsanlagen wird der Abschluss eines Einzelvertrags für solche Anlagen dringend empfohlen, an denen mehr als zehn Wohnungen angeschlossen sind.
  • Rein vorsorglich weisen wir in Bezug auf die Frage 4.2 hin, dass GdW und VG Media die Frage unterschiedlich beurteilen, ob die Weiterleitung von Signalen in der NE4 durch das Wohnungsunternehmen bei Signalanlieferung durch einen externen NE3-Netzbetreiber eine eigenständige urheberrechtlich relevante Nutzung des Wohnungsunternehmens ist. Diese Frage ist noch nicht grundsätzlich geklärt. Allerdings hat die VG Media – wie bereits dargestellt – bis zum regulären Ende der Laufzeit des neuen Vertrages zum 31.12.2020 endgültig auf alle sonstigen, zusätzlichen und weiterhin strittigen Vergütungsforderungen bei einer Einspeisung über Kabelnetze verzichtet.
  • Der Abschluss eines Vertrages zu Anlagen fremdverwalteter Wohnungen ist optional und rein freiwillig. Es besteht für Wohnungsunternehmen hier auch keine Auskunftspflicht.

Der GdW hat das Vorgehen der VG Media kritisiert und sie nachdrücklich aufgefordert, uns über Schreiben, die sich an mehrere Unternehmen richten, rechtzeitig vor Versand zu informieren.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an den zuständigen GdW-Fachreferenten, Herrn Dr. Claus Wedemeier (Telefon: 030 82403-155, E-Mail wedemeier@gdw.de).

Zuletzt hatten wir Sie im Oktober 2020 informiert, dass per Zusatzvereinbarung der urheberrechtliche Interimistische Gesamtvertrag zwischen der VG Media und dem GdW bis mindestens 31.03.2021 verlängert wurde und wie bisher einen Rabatt für eigene TV-Empfangsanlagen und einen Verzicht auf zusätzliche Entgelte beim Kabel-TV-Empfang beinhaltet.

Die VG Media GmbH hat sich zwischenzeitlich in Corint Media GmbH umfirmiert und die Mailadressen auf "vorname.name@corint-media.com" umgestellt. Telefonische Kontakte bleiben unverändert. Inhaltliche Auswirkungen auf bestehende Verträge oder Tarife gibt es nicht.

Die Corint Media hat nunmehr mitgeteilt, dass die Schiedsstelle in dem zwischen Corint Media und ANGA geführten Verfahren Ende des Jahres 2020 einen Einigungsvorschlag vorgelegt habe. Zu der für das Vertragsverhältnis mit dem GdW relevanten Frage der rechtefreien Signalweitergabe werde vorgeschlagen, an der derzeitigen Regelung aus Gründen der Gleichbehandlung bis zur Beendigung der mit den Vodafone-Unternehmen bestehenden Verträge festzuhalten. Corint Media hat gegen die Entscheidung Widerspruch eingelegt, so dass diese nicht verbindlich wird. Corint Media hat dem GdW zudem angekündigt, die Praxis der rechtefreien Weitergabe spätestens zum Jahresende einzustellen und dem entsprechend auch den Interimistischen Gesamtvertrag mit dem GdW spätestens zum 31.12.2021 zu kündigen.

Der GdW wird den Vorschlag der Schiedsstelle im Hinblick auf künftige urheberrechtliche Verhandlungen bewerten. Positiv ist zunächst, dass der Interimistische Gesamtvertrag mit der Corint Media bis zum Jahresende 2021 Bestand haben könnte, auch wenn eine unterjährige Beendigung nicht ausgeschlossen werden kann.

Die Verträge mit der VG Media gelten nur für die Wohnungsgenossenschaften, die eigene Empfangsanlagen betreiben.

Neue Entwicklungen geben wir zeitnah an Sie weiter. Für detaillierte Informationen können Sie sich auch an den zuständigen Fachreferenten beim GdW, Herrn Dr. Claus Wedemeier (E-Mail: wedemeier@gdw.de, Telefon: 030 82403 – 155) wenden.

Der gemeinsame Fachausschuss "Multimedia" des vdw Sachsen und des VSWG führte im 2. Halbjahr 2019 eine Umfrage über die Vermietung von Dachflächenstandorten unter den Mitgliedsunternehmen beider Verbände durch.

Im Rahmen der Versteigerung der 5G-Lizenzen sowie des zukünftigen Ausbaus der Antennenstandorte für den 5G-Mobilfunk-Standard werden die Mitgliedsunternehmen zunehmend mit Nachfragen zu neuen Dachflächenstandorten bzw. mit Angeboten zu vorzeitigen Verlängerungen bestehender Verträge konfrontiert.

Mit der Umfrage baute der Fachausschuss "Multimedia" auf die Abfrage aus dem Jahr 2001 auf. Ziel war es, die Mietpreise in Abhängigkeit des Standortes, der Gebäudetypen sowie der Lage zu ermitteln.

Wir danken allen Mitgliedsunternehmen, die ihre Daten zur Verfügung stellten und damit zum Ergebnis beigetragen haben.

Aus datenschutzrechtlichen Gründen können die Ergebnisse nicht versandt werden. Bitte wenden Sie sich bei konkreten Nachfragen dazu individuell an Vivian Jakob, Referntin Presse und Öffentlichkeitsarbeit (Tel.: 0351 80701-52 oder E-Mail: jakob@vsw.de).

In kurzen, intensiven Verhandlungen mehrerer Mitglieder und des Vorsitzenden des GdW-Fachausschusses Wohnungswirtschaft 4.0 haben GdW und VG Media ihren urheberrechtlichen Gesamtvertrag für die Einspeisung über eigene TV-Empfangsanlagen zu unveränderten Konditionen verlängert. Die am 29. September 2020 geschlossene Zusatzvereinbarung sieht eine Verlängerung bis zum 31. März 2021 vor. Der Vertrag gilt danach mit unbestimmter Laufzeit fort und ist jeweils zum Monatsende mit einer Frist von drei Monaten von den beiden Vertragsparteien kündbar, erstmalig zum 31. März 2021.

Im Übrigen gilt der bestehende Gesamtvertrag unverändert weiter. Die VG Media hatte ursprünglich eine noch kürzere Laufzeit und kürzere Kürzungsfristen vorgesehen. Auch VSWG-Mitgliedsunternehmen, die mit einem Kabelnetzbetreiber zusammenarbeiten, haben weiterhin Rechtssicherheit, da die VG Media bei einer Signalanlieferung über Kabelnetze der Netzebene 3 wie bisher auf etwaige Vergütungsansprüche verzichtet. Die Zusatzvereinbarung wurde notwendig, da die VG Media zu einer vertraglichen Verlängerung bis Jahresende 2021 nicht bereit war und anderenfalls den derzeitigen Vertrag fristgerecht zum 31. Dezember 2020 mit negativen Wirkungen für Wohnungsunternehmen gekündigt hätte. Strittige Grundsatzfragen mit der VG Media sind weiter offen. Ein seit langer Zeit zu wesentlichen Fragen laufendes Schiedsstellenverfahren zwischen dem Breitbandverband ANGA und der VG Media mit möglichen Auswirkungen auf den GdW-Vertrag ist bislang ohne Ergebnis. Über Neuentwicklungen wird der GdW zeitnah informieren.
 

Nachfolgend möchten wir Sie über die Stellungnahme des GdW zur Umlagefähigkeit des CO2-Preises, der ab 2021 auf Energieträger erhoben werden soll, informieren.

Bei aller medialer Aufmerksamkeit muss zunächst etwas differenziert werden. Die ab 2021 geltenden und bis 2026 festgesetzten CO2-Preise gelten zunächst nur für solche Energieträger, die nicht bereits vom europäischen Emissionshandel erfasst waren. Die meisten Fernwärmeversorger sind aufgrund ihres Mengengerüstes bereits im europäischen Handel verpflichtet gewesen, so dass der Wärmepreis von jeher CO2-Kosten für Zertifikate enthalten hat.

Strittig ist nunmehr die Umlage jeglicher CO2-Bestandteile. Hier differieren die Meinungen zwischen 0 Prozent (da der Mieter vermeintlich keinen Einfluss hat) und 100 Prozent (weil der Vermieter nur begrenzt Einfluss nehmen kann, weil z. B. Anschlusszwänge bestehen). Die Stellungnahme des GdW fußt darauf, dass gerade die Wohnungswirtschaft für ihre energetischen Aktivitäten der letzten 20 Jahre bestraft werden würde und fordert eine gerechte Lastenverteilung. Dies könnte z. B. dadurch erfolgen, dass bereits ertüchtigte Gebäude voll umlagefähig sind. Auch wird konstatiert, dass die Brennstoffe, die ihm Wege der Fernwärme bezogen werden, von der Regelung ausgeschlossen sind. Gerade letzteres nimmt etwas Druck aus dem Kessel, da ca. 75 % der Wohnfläche der VSWG-Mitgliedsunternehmen fernwärmeversorgt sind.

Neben der Frage der Umlagefähigkeit muss zudem auch die Rechnungslegung (der Wärmelieferanten bzw. Energieträgerlieferanten) geklärt werden, da eine Beschneidung der Umlagefähigkeit erhebliche Auswirkungen auf die Betriebskostenmodule der Branche hätte.

Mit der EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) soll es künftig eine unterjährige Verbrauchsinformation für die MieterInnen geben. Die Richtlinie bedarf jedoch noch der Umsetzung in nationales Recht; hierzu muss die Heizkostenverordnung (HeizKV) geändert werden. Dies sollte ursprünglich bis 25.10.2020 erfolgen. Bis heute wurde noch kein Entwurf für die Novellierung der Heizkostenverordnung vorgelegt. Das Datum wie die Details der nationalen Umsetzung der EED sind deshalb zum gegenwärtigen Zeitpunkt unklar. Somit gibt es derzeit (auch nach dem 25.10.2020) keine Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation und ggf. damit verbundener Funkablesung. Der derzeitige Sachstand wird in nachfolgender Information zusammengefasst.

Der Einbau von Ölheizungen ist laut dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab 2026 – bis auf einige Ausnahmen – nicht mehr gestattet.

Weitere Informationen zu den Auswirkungen auf den Betrieb von Ölheizungen sowie Förderempfehlungen finden Sie im folgenden Dokument:

Hinweis: Die im Dokument genannten ergänzenden Stellungnahmen und Mitgliederinformationen stellen wir Ihnen bei Bedarf gern zur Verfügung (winkler(at)vswg.de, kretschmer(at)vswg.de).

Zur Kenntnisnahme erhalten Sie ein GdW-Rundschreiben zum Thema CO2-Preis auf Brennstoffe ab 2021, in dem die politischen Pläne für eine anteilige Kostentragung durch Vermieter (begrenzte Umlagefähigkeit) und mögliche Auswirkungen auf Wohnungsunternehmen erläutert werden. Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieses Rundschreiben eine Information über eine geplante politische Maßnahme ist, deren Details sich erst im weiteren Verfahren ergeben. Angegebene Abschätzungen sind daher unverbindlich.

Am 19.12.2019 zertifizierte das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) das dritte intelligente Messsystem. Damit ist der nächste Schritt für den Rollout von intelligenten Messsystemen getan, da nun die hierfür notwendige Bedingung, dass mindestens drei voneinander unabhängige Unternehmen zertifizierte intelligente Messsysteme am Markt anbieten, erfüllt ist. Für den verpflichtenden Rollout bedarf es noch einer zweiten Voraussetzung, der formellen Feststellung der technischen Möglichkeit zum Einbau intelligenter Messsysteme nach § 30 MsbG. Die Veröffentlichung dieser Marktanalyse soll in Abstimmung mit dem BMWI Anfang 2020 erfolgen. Mit Veröffentlichung werden grundzuständige Messstellenbetreiber in Abhängigkeit des vom Messstellenbetriebsgesetz vorgegebenen Zeitplans zum Einbau intelligenter Messsysteme verpflichtet. Messsysteme, die nicht den Anforderungen des BSI entsprechen, dürfen dann nicht mehr verbaut werden.

Was bedeutet dies?
Intelligente Messsysteme müssen nur dort eingebaut werden, wo ihr Nutzen besonders hoch ist. Das ist dort der Fall, wo besonders viel Energie verbraucht und wo Energie produziert wird. Die Mehrzahl der deutschen Haushalte hat einen Jahresverbrauch von deutlich weniger als 6.000 kWh und ist daher von der gesetzlichen Einbaupflicht nicht betroffen. In diesen Haushalten muss gesetzlich bis 2032 lediglich eine moderne Messeinrichtung – also ein einfacher digitaler Stromzähler ohne Gateway – eingebaut werden. Haushalte, die mehr als 6.000 kWh pro Jahr verbrauchen, oder mit eigener Stromerzeugung erhalten verpflichtend ein intelligentes Messsystem. 

Bei einem Verbrauch unter 6.000 kWh besteht grundsätzlich keine Einbaupflicht von intelligenten Messsystemen. Dem Messstellenbetreiber (dem für Einbau, Betrieb und Wartung der Messeinrichtung zuständigen Dienstleister) steht es aber frei, auch bei Haushalten unterhalb von 6.000 Kilowattstunden Jahresverbrauch intelligente Messsysteme einzubauen. Dies bedeutet, dass der Messstellenbetreiber frei entscheiden kann, ob er ein solches einbaut oder nicht. Damit soll allen Haushalten der Zugang zu neuen Dienstleistungen, wie beispielsweise günstigeren Tarifen, ermöglicht werden. In diesen Fällen gelten aber Preisobergrenzen mit dem Ziel, dass keine zusätzliche finanzielle Belastung im Verhältnis zu den Stromeinsparungen entstehen sollte. 

Was ist nun zu tun?
Umgesetzt wird der Einbau der neuen Zähler schrittweise durch die Messstellenbetreiber. Diese trifft die Pflicht, den Einbau durchzusetzen. Sie kommen deshalb auf die Anschlussnutzer (Mieter) zu, so dass diese nicht selbst tätig werden müssen. Anschlussnutzer, die eine moderne Messeinrichtung oder ein intelligentes Messsystem bekommen, muss der Messstellenbetreiber mindestens drei Monate vor dem Einbau informieren und dabei auf die Wechselmöglichkeit zu einem anderen Betreiber hinweisen. Zwei Wochen vor dem Einbau muss zudem schriftlich auf den konkreten Einbautermin hingewiesen werden – unter Angabe von mindestens einem zweiten möglichen Termin.

Wer trägt die Kosten?
Die Kosten für den Einbau und den laufenden Betrieb des Zählers (intelligentes Messsystem oder moderne Messeinrichtung) muss der Mieter tragen. Der grundzuständige Messstellenbetreiber muss dabei die Preisobergrenzen einhalten, sodass der Einbau und der Messstellenbetrieb nicht teurer werden als gesetzlich vorgesehen. Der Vermieter als Anschlussnehmer muss grundsätzlich die Kosten für den Umbau der Zählerkästen tragen, falls dies für den Einbau nötig ist. Als Anschlussnehmer ist er für die elektrische Anlage – einschließlich der Bereitstellung des Zählerplatzes hinter dem Netzanschluss – verantwortlich.

Wer ist Messstellenbetreiber?
Hinter dem etwas sperrigen Begriff Messstellenbetreiber verbirgt sich der Betreiber der Messeinrichtung. Der grundzuständige Messstellenbetreiber ist grundsätzlich der örtliche Netzbetreiber, wenn Sie als Anschlussnutzer keine Vereinbarung mit einem anderen Unternehmen über den Messstellenbetrieb geschlossen haben. Mieter können auf jeden Fall bis Ende 2020 einen eigenen Messstellenbetreiber auswählen. Dies muss demnach nicht zwangsweise der Netzbetreiber sein – auch Energieversorger und andere Anbieter intelligenter Zähler können den Messstellenbetrieb übernehmen. Das Auswahlrecht des Mieters wird ab dem Jahr 2021 durch ein vorrangiges Auswahlrecht des Vermieters eingeschränkt.

Ab dem 01.01.2021 kann der Vermieter als Anschlussnehmer für alle Strom-Zählpunkte einer Liegenschaft den Messstellenbetreiber auswählen, wenn

  • neben der vollständigen Ausstattung der Liegenschaft und dem Messstellenbetrieb für die Sparte Strom mindestens ein zusätzlicher Messstellenbetrieb der Sparten Gas, Fernwärme oder Heizwärme über das Smart-Meter-Gateway gebündelt wird und 
  • der gebündelte Messstellenbetrieb für jeden betroffenen Anschlussnutzer keine Mehrkosten im Vergleich zu den Kosten des vorher getrennten Messstellenbetriebs bedeutet ("Bündelungsangebot").

Der Mieter (Anschlussnutzer) hat dann das Recht, von dem Vermieter alle zwei Jahre die Einholung von zwei verschiedenen Bündelungsangeboten zu verlangen.

Das Gesetz zur Änderung des Gesetzes über Energiedienstleistungen und andere Energieeffizienzmaßnahmen ist am 25. November 2019 im Bundesgesetzblatt verkündet worden.

Damit ist die Bagatellgrenze für Energieaudits zum 26.11.2019 in Kraft getreten: Unternehmen, die eigentlich ein Energieaudit machen müssen, aber max. 500.000 kWh/a Gesamtenergieverbrauch aufweisen, sind befreit. Statt eines voll umfänglichen Energieaudits muss dann aber die Meldung ausgewählter Daten über eine Onlinemaske an das BAFA erfolgen. Diese Meldung umfasst insbesondere die Energieverbräuche in Kilowattstunden pro Jahr gesamt und die Energiekosten in EUR pro Jahr aufgeschlüsselt nach Energieträgern. Datenschutz wird zugesichert. 

Alle Unternehmen, die ein Energieaudit durchgeführt haben, müssen ebenso ausgewählte Daten daraus über das Online-Tool der BAFA melden. Zu übermitteln sind Angaben zum Unternehmen, Angaben zur Person, die das Energieaudit ausgeführt hat, Angaben zum Energieverbrauch, zu den Energiekosten, den vorgeschlagenen Maßnahmen einschließlich Investitionskosten, voraussichtliche Nutzungsdauer und zu erwartenden Einsparungen sowie die Kosten des Energieaudits.

Alle Unternehmen, die ihr Energieaudit in dem Zeitraum zwischen Inkrafttreten der Gesetzesänderung und dem 31.12.2019 erbringen, haben für die Abgabe der Onlinemeldungen bis zum 31.03.2020 Zeit, egal ob sie ausgewählte Daten aus dem Bericht des Energieberaters oder unterhalb der Bagatellschwelle die Menge des Energieverbrauchs und die Energiekosten melden.

Den Link zum Bundesgesetzblatt finden Sie hier.

Der Bundestag hat mehreren Gesetzen aus dem sogenannten Klimapaket zugestimmt, u. a. dem Bundesklimaschutzgesetz (BKSG) und dem Gesetz über einen nationalen Zertifikatehandel für Brennstoffemissionen (BEHG). 

Das BKSG wurde vom Bundestag mit wenigen Änderungen angenommen. Auch wenn das Gesetz nicht unmittelbar gilt, gibt es mittelbare Auswirkungen, beispielsweise durch die jahresscharfen Obergrenzen für die Treibhausgasemissionen der einzelnen Sektoren für die Jahre 2020 bis 2030. Die Einhaltung dieser Obergrenzen soll durch die im Klimaschutzplan 2030 vorgesehenen Maßnahmen umgesetzt werden. Die dort beschriebenen Maßnahmen, wie beispielsweise verbesserte Förderungen, wirken nicht direkt, sondern nur, wenn die beschriebenen Maßnahmen gesetzlich oder in Förderprogrammen umgesetzt werden. Hierzu ist auf das GdW-Rundschreiben vom 15.10.2019 zu verweisen. 

Mit dem BEHG wird ein nationales Emissionshandelssystem entstehen, das die Emissionen aus der Verbrennung fossiler Brenn- und Kraftstoffe in den Sektoren Gebäude und Energie erfasst. Unternehmen, die die Heiz- und Kraftstoffe in Verkehr bringen, müssen in Höhe der damit verbundenen CO2-Emissionen Zertifikate kaufen und werden deren Preis auf den Energiepreis aufschlagen. Ziel ist, das Verbrennen von fossilen Brennstoffen für den Verkehr und das Heizen schrittweise teurer und so den Umstieg auf klimafreundliche Alternativen attraktiver zu machen. 

Die beiden Gesetze sind für den Bundesrat keine Zustimmungsgesetze, sondern Einspruchsgesetze. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte dem GdW-Rundschreiben zur Annahme von Gesetzentwürfen aus dem Klimapaket durch den Bundestag.

Am 23. Oktober 2019 hat das Bundeskabinett den Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) beschlossen. Im nachfolgenden Telegramm des GdW sind die wichtigsten Punkte des Gesetzes aufgelistet und es wird dargelegt, zu welchen Schwerpunkten sich der GdW in die weiteren Beratungen einbringen wird.

Hier erhalten Sie eine Übersicht über die KdU-Sätze (Kosten der Unterkunft) im Freistaat Sachsen. Diese gibt die maximalen Miethöhen wieder, welche durch die Jobcenter bzw. die Arbeitsagentur für Empfänger von Transferleistungen übernommen werden. Die Übersicht zeigt innerhalb der Landkreise die Unterschiede zwischen den einzelnen Teilmärkten. Auch die Abhängigkeit der KdU-Sätze von den Wohnungsgrößen wurde herausgestellt. Da einige Landkreise Nettokaltmieten, andere wiederum Bruttowarmmieten angeben, wurden die Werte auf Nettokaltmieten normiert (dabei wurden die durchschnittlichen kalten Nebenkosten im Verbandsgebiet i.H.v. 1,15 EUR/qm angesetzt). 

Insgesamt zeigt sich eine große Bandbreite von deutlich unter 4 EUR/qm in Teilen der Landkreise Bautzen, Görlitz, Meißen oder des Vogtlandkreises bis über 7 EUR/qm in der Landeshauptstadt Dresden. Besonders deutlich wird auch die Diskrepanz zwischen den KdU-Sätzen in Leipzig (< 5 EUR/qm) und den deutlich höheren Sätzen in Dresden und zum Teil Chemnitz. Besonders erschreckend ist die hohe Zahl an Regionen, deren KdU-Sätze sich deutlich unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmieten im Verbandsgebiet (4,90 EUR/qm) bewegen. Dabei wird deutlich, dass die Höhe der KdU-Sätze oft weder eine energetische Sanierung noch altersgerechte Maßnahmen ermöglichen. 

Die Zahlen wurden nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und zusammengestellt und dienen in erster Linie dem Überblick oder der politischen Arbeit vor Ort. Sollten Sie Hinweise oder Anregungen zum Zahlenwerk haben, können Sie jederzeit gern auf Sven Winkler, winkler(at)vswg.de, Tel. 0351 80701-26 zukommen.

In diesem Zusammenhang möchten wir noch auf ein Urteil des Bundessozialgerichts hinweisen. Danach dürfen Jobcenter, bei der Berechnung, welche Mietkosten sie Arbeitslosen erstatten, ihr Gebiet nicht in einzelne Wohnungsmärkte mit unterschiedlichen Preisniveaus unterteilen. Das hatte das BSG im Februar 2019 in einer Reihe von Fällen aus Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt entschieden. Zusammen hätten die Entscheidungen eine grundsätzliche Bedeutung, wurde seinerzeit durch das Bundessozialgericht kommuniziert. Die vorhergehenden Urteile der Landessozialgerichte wurden zurückverwiesen. Die Jobcenter müssten nun neue Konzepte vorlegen. (Aktenzeichen B 14 AS 41/18 R; B 14 AS 12/18 R;B 14 AS 10/18 R;B 14 AS 11/18 R;B 14 AS 24/18 R)

Geklagt hatten mehrere Langzeitarbeitslose. Sie stritten mit den Jobcentern über die Übernahme ihrer Miete. Die Behörden hatten ihre Gebiete in einzelne Wohnungsmärkte mit unterschiedlichen Kostengrenzen unterteilt. Diese Unterteilung der Landkreise - des eigentlichen Vergleichsraums - in "Wohnungsmarkttypen" sei unzulässig, so das BSG. Die Ermittlung der Kostengrenzen habe in einem "maßgeblichen örtlichen Vergleichsraum nach einem schlüssigen Konzept zu erfolgen".

Zwar kann es im Zuständigkeitsgebiet eines Jobcenters mehrere Vergleichsräume geben. Diese müssten aber rechtliche und methodische Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehörten unter anderem Angaben über zugrundeliegende Datenerhebung und die Einhaltung statistischer Grundsätze. In den vorliegenden Verfahren sei das nicht gegeben.

Der Entwurf eines Gesetzes zur Einführung eines Bundes-Klimaschutzgesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften ist am 09.10.2019 durch das Bundeskabinett beschlossen worden und muss nun im Bundestag und Bundesrat beraten und bewilligt werden, bevor es in Kraft treten kann. Das Gesetz wird eine jahresscharfe Obergrenze für die Treibhausgasemissionen der Sektoren für die Jahre 2020 bis 2030 einführen und verpflichtet die öffentliche Hand zur Einhaltung und ggf. Nachsteuerung. Es entfaltet keine Rechtswirkung für Private und wirkt daher nicht unmittelbar für die Wohnungswirtschaft. 

Das Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung sieht u. a. die Einführung eines CO2-Preises für Kraft- und Brennstoffe vor und soll verschiedene Förderungen im Gebäudesektor einführen. Es wirkt nicht direkt, sondern nur, wenn die beschriebenen Maßnahmen gesetzlich oder in Förderprogramme umgesetzt werden. Weitere Informationen einschließlich der Bewertung der wohnungswirtschaftlich relevanten Maßnehmen entnehmen Sie bitte dem Rundschreiben des GdW

Am 20.09.2019 hat das Klimakabinett Eckpunkte für ein Maßnahmenprogramm zur Einhaltung der Klimaschutzziele 2030 vorgelegt. Dieses enthält in nächster Zeit umzusetzende gesetzliche Vorhaben sowie einige Prüfaufträge. Insbesondere soll noch 2019 die Bepreisung von CO2-Emmissionen in den Sektoren Gebäude und Verkehr ab 2021 und eine Verbesserung und Ausweitung von Förderung verabschiedet werden. 

Ebenfalls am 20.09.2019 hat der Bundesrat dem Energiedienstleistungsgesetz zugestimmt. Es führt mit Veröffentlichung eine Bagatellgrenze für Energieaudits ein. 

Details zu den Beschlüssen des Klimakabinetts, zum Energiedienstleistungsgesetz sowie Informationen zu einem Mieterstrombericht des BMWi und der geplanten Novelle der Heizkostenverordnung erhalten Sie im Rundschreiben des GdW. 

Am 29.05.2019 haben BMWi und BMI den gemeinsamen Referentenentwurf für das Gebäudeenergiegesetz in die Verbändeanhörung gegeben. Der GdW wird zum Referentenentwurf des GEG Stellung nehmen. 

Der vorliegende Referentenentwurf führt im Lichte des Koalitionsvertrages und in Ansehung der Beschlüsse des Wohngipfels für bezahlbares Bauen und Wohnen das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz im neuen Gebäudeenergiegesetz ohne wesentliche materielle Änderungen zusammen. Die geltenden energetischen Anforderungen der Energieeinsparverordnung an Neubau (seit 1. Januar 2016) und an den Bestand, einschließlich der Nutzungspflichten nach dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, werden beibehalten. Der Gesetzentwurf ist noch nicht mit dem BMU abgestimmt. 

Energieerzeugungsanlagen (z. B. Photovoltaik-Anlage) und Batteriespeicher sind bei der Bundesnetzagentur meldepflichtig. Seit 31.01.2019 steht dafür das Webportal des Marktstammdatenregisters (MaStR) der Bundesnetzagentur zur Verfügung. Die bisherigen Meldewege für EEG- und KWK-Anlagen sind nicht mehr aktiv. 

Bitte beachten Sie, dass bis 31.12.2021 auch bestehende Anlagen (erneut!) registriert werden müssen. 

Die Möglichkeit zur Meldung sowie weitere Informationen erhalten Sie auch unter www.markstammdatenregister.de  

Die Förderbekanntmachung kann der Wohnungswirtschaft Quartiersprojekte mit Optimierung an CO2-Minderung ermöglichen.

Um nur einige interessante Stichworte zu nennen: 

-    Quartiere im Wandel (Strukturwandel, demografischer Wandel)
-    Planung, Umsetzung und Monitoring innovativer Versorgungskonzepte
-    Integration erneuerbarer Energien und Abwärme in Versorgungsstrukturen
-    soziale und ökonomische Folgen sowie Optimum energetischer Modernisierung.

Gefördert werden Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft, speziell auch KMU. Die Zuwendungen werden als Projektförderung als nicht rückzahlbare Zuschüsse, in der Regel in der Form einer Anteilsfinanzierung, gewährt. Eine angemessene Eigenbeteiligung von mindestens 50 % der entstehenden zuwendungsfähigen Kosten wird erwartet. Forschungseinrichtungen können bis 100 % gefördert werden.

Neu im Förderaufruf sind sog. Reallabore, dabei handelt es sich um eine Art Experimentierklausel. Mit der Förderung von Reallaboren der Energiewende als zeitlich und geografisch begrenzte Experimentierräume sollen technische und nicht-technische, wenn sinnvoll auch regulatorische Innovationen sowie gesellschaftsökonomische Aspekte und ihre systemische Wechselwirkung erprobt werden.

Unter dem Titel „Sachsen blüht“ 2021 wird im kommenden Jahr erneut Saatgut für Schmetterlingswiesen zur Verfügung gestellt.

„Sachsen blüht“ ist eine Initiative des Sächsischen Landtages. Die Sächsische Landesstiftung Natur und Umwelt (LaNU) stellt im Rahmen des Projekts „Puppenstuben gesucht – Blühende Wiesen für Sachsens Schmetterlinge“ kostenlos gebietseigenes zertifiziertes Saatgut für geeignete Flächen mit einer Größe zwischen 1.000 und 2.000 m² zur Verfügung. Den  Aufruf, die Teilnahmebedingungen und den Teilnahmebogen zur Anmeldung sowie ein Merkblatt zur Saatbettbereitung/Aussaat und zur insektenfreundlichen Pflege der Wiesen finden Sie hier:

https://www.schmetterlingswiesen.de/PagesSw/Content.aspx?id=2069

Das Sächsische Staatsministerium für Kultus hat eine neue Förderrichtlinie für den Neu-, Um- und Ausbau von Kindertagesstätten verabschiedet. Förderfähig sind primär die Landkreise und kreisfreien Städte als Aufgabenträger. Gem. III. Nr. 4 können die Fördermittel aber auch an Dritte (z. B. Grundstückseigentümer) weitergeleitet werden. Sofern Sie Überlegungen zum Bau einer Kita oder Umnutzung eines leerstehenden Gebäudes als Kita (nur Gebäude, nicht Betrieb der Kita) haben, empfehlen wir Ihnen daher, sich mit den verantwortlichen Stellen in Verbindung zu setzen.

Die Richtlinie erhalten Sie nachfolgend.

Ab 01.11.2020 bietet die KfW unter der Programmnummer 440 ein neues Förderprogramm an, mit dem Ladeinfrastruktur an Wohngebäuden gefördert werden können. Förderfähig sind Lade­stationen von 11 kW an Stell­plätzen und in Garagen, die zu Wohngebäuden gehören und nur privat zu­gänglich sind. Eine Liste förderfähiger Ladeinfrastruktur steht ab November 2020 auf der Website der KfW bereit.

Für die Maßnahmen werden Zuschüsse i. H. v. 900 EUR pro Ladepunkt bewilligt. Fördermittelanträge können online über das KfW-Zuschussportal gestellt werden.

Neben den Mietern oder Wohneigentümergemeinschaften können auch Vermieter ausdrücklich Anträge stellen.

Weitere Informationen zum Programm finden Sie unter: https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Unternehmen/Wohnwirtschaft/F%C3%B6rderprodukte/Ladestationen-f%C3%BCr-Elektroautos-Wohngeb%C3%A4ude-(440)/

Das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI) hat einen Förderaufruf zur Förderung von elektrischen Nutzfahrzeugen gestartet. Gefördert werden elektrisch betriebene Fahrzeuge der Klasse N1, N2 und N3 (z. B. Mercedes eVito oder eSprinter, VW eCrafter, Nissan NV200 etc.). Darüber hinaus kann auch dafür notwendige (nicht öffentliche) Ladeinfrastruktur bezuschusst werden!

Die Ausschreibung könnte für Handwerker und Hausmeister einer Wohnungsgenossenschaft oder ausgegründete Handwerkerhöfe interessant sein.

Gefördert werden die Mehrkosten gegenüber eines konventionellen Fahrzeugs. Die Förderquote beträgt 40 bis 60 % (der Mehrkosten). Anträge können bis 14.09. über den Projektträger Jülich beantragt werden. Die Anträge werden nach Antragseingang bewilligt(!), d. h., dass eine zeitnahe Antragstellung förderlich ist, sofern Sie mit dem Gedanken spielen, einen Antrag zu stellen.

Ausführliche Information zum Förderaufruf sowie Fahrzeuglisten etc. erhalten Sie online unter https://www.now-gmbh.de/de/bundesfoerderung-elektromobilitaet-vor-ort/foerderrichtlinie 

Nach längerer Vorlaufzeit zwischen der Beschlussfassung der Richtlinie Aufzugsanlagen Mietwohngebäude (RL AMW) durch das Kabinett (18.12.2019), der Veröffentlichung im Amtsblatt (20.02.2020) und der Veröffentlichung der Antragsunterlagen (23.03.2019), können ab sofort Anträge zur Aufzugsförderung gestellt werden. 

Im Rahmen der Förderung werden zinslose Darlehen für Aufzugsnachrüstungen und -modernisierungen gewährt. Die Darlehenssumme kann bis zu 100 Prozent der Investition, mindestens jedoch 80.000 EUR pro Aufzug betragen. Die Verzinsung liegt derzeit bei 0,25 Prozent und ist für 20 Jahre gebunden. Antragsberechtigt sind alle Wohnungsunternehmen in Gemeinden mit mindestens 5 Prozent Leerstand. 

Generell möchten wir Sie darauf hinweisen, dass ein vorzeitiger Maßnahmenbeginn zum Verlust des Förderanspruchs führen kann. Dazu zählen auch die zum Teil nicht unerheblichen Vorauszahlungen auf die Aufzugsanlagen (bis 30 Prozent der Investition). Wir bitten Sie, sich im Zweifel mit ihrem zuständigen Bearbeiter bei der SAB in Verbindung zu setzen. Im Normalfall berechtigt die Antragstellung (bestätigter Eingang bei der SAB) zum förderunschädlichen Maßnahmenbeginn. 

Nachfolgend erhalten Sie den im Amtsblatt veröffentlichten Richtlinientext. 

Alle weiteren Details erhalten Sie unter www.sab.sachsen.de 

Der Entwurf des „Strukturstärkungsgesetzes Kohleregionen“ wurde vom Bundeskabinett am 28.08.2019 beschlossen. In Kraft treten soll das Gesetz zu den Strukturhilfen erst nach Verkündung des Kohleausstiegsgesetzes. Dieses regelt die Beendigung der Nutzung von Braun- und Steinkohle in Großfeuerungsanlagen und soll bis 2038 den Vollzug eines Ausstiegs ermöglichen. Das nun als Entwurf beschlossene Strukturstärkungsgesetz wird diesen Ausstieg flankieren und die betroffenen Braunkohleregionen – damit auch Sachsen (Lausitzer Revier und mitteldeutsches Revier) – mit einer Verteilung von bis zu 14 Milliarden Euro „für besonders bedeutsame Investitionen“ zur Sicherung der Arbeitsplätze regeln.
 
Weiter wird der Bund Förderprogramme auflegen und Geld in Forschungseinrichtungen, Behörden, Straßen, öffentlichen Nahverkehr und Schienen sowie in digitale Infrastruktur investieren. Bis 2028 sollen so bis zu 5000 Arbeitsplätze in Behörden und anderen eigenen Einrichtungen in den Regionen geschaffen werden, was sich damit auch auf den regional bestehenden Wohnungsmarkt auswirken wird. 
 
Im Gesetzentwurf ist aufgeführt, nach welchem Schlüssel die Finanzhilfen verteilt werden. Für Sachsen sind 40 Prozent vorgesehen. Investitionen „zur Verbesserung der wirtschaftlichen Infrastruktur“ trägt der Bund bis zu 90 Prozent, Länder oder Gemeinden müssen mindestens zehn Prozent übernehmen. Die Länder haben bereits Projekte angemeldet. Der VSWG hat hier Entwürfe zugearbeitet. Die Fördermittel sind derzeit allerdings noch nicht freigegeben, da das Gesetz noch nicht in Kraft ist.
 
Der Verband nimmt an den Prozessen intensiv teil, um die wohnungsgenossenschaftlichen Interessen beim Kohleausstieg bzw. der Strukturstärkung politisch und wirtschaftlich zu vertreten. In einer Arbeitsgruppe des Verbandes Mitte September sollen so u. a. mit den betroffenen Genossenschaften weitere inhaltliche Abstimmungen getroffen und Aufgabenverteilungen vorgenommen werden. 
 
Wir halten Sie auf dem Laufenden. 

Nachfolgend können Sie den aktuellen Gesetzesentwurf downloaden:

Bekanntmachung des SMI für das Landesrückbauprogramm 2019 
Mit Hilfe des Programms können Rückbauten außerhalb der Städtebaukulissen mit maximal 50 EUR/qm zurückgebauter Wohnfläche gefördert werden. Bis 30.08.2019 können über die Gemeinden des Freistaates Anträge bei der SAB gestellt werden. Die Weiterleitung kann anschließend im Rahmen eines Weiterleitungsvertrags an die Wohnungsunternehmen erfolgen. Wir gehen davon aus, dass das Programm stark überzeichnet sein wird.

Im Rahmen der Städtebauförderung können in den Städten und Gemeinden sog. „Verfügungsfonds“ eingerichtet werden. Dabei werden 50 % aus Mitteln der Städtebauförderung zur Verfügung gestellt; die andere Hälfte muss durch private Mittel (Gewerbe, Wohnungswirtschaft, etc.) aufgebracht werden. Mit den zur Verfügung stehenden Mitteln können relativ unbürokratisch sowohl investive als auch nichtinvestive Maßnahmen vor Ort finanziert werden. Über die Mittelverwendung soll ein lokales Gremium entscheiden (in dem die Wohnungswirtschaft mitarbeiten sollte). In der Anlage erhalten Sie eine Information zu den Verfügungsfonds (die sich an die Kommunen richtet). Neben den genannten Einsatzbeispielen könnten theoretisch auch Kümmerer (für einen etwas breiteren Kreis) etabliert werden. Da die Verfügungsfonds an der Städtebauförderung angedockt sind, kann nur die entsprechende Gemeinde bzw. Stadt die Einrichtung des Fonds veranlassen. Bei Interesse bitten wir Sie, sich an Ihren Bürgermeister zu wenden. Bei Fragen oder Unterstützungsbedarf stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Hinweis: Antragsberechtigt sind Kommunen; das Förderprogramm kann aber dazu beitragen, Infrastruktur im Quartier wieder aufzubauen.

Das Bundesministerium für Umwelt und Landwirtschaft (!) schreibt aktuell Projekte zur Mobilität im ländlichen Raum aus. Zielgruppe sind dabei alle Gemeinden mit maximal 35.000 Einwohnern. Mindestens eins (mehrere sind möglich und erwünscht) der nachfolgenden Aktionsfelder soll dabei bearbeitet werden:

a) Integrierte Mobilität: Umsetzung von Konzepten, die mehrere Verkehrsmittel (vom Rad bis zum Zug) integrieren und dabei möglichst eine Zusammenarbeit über Grenzen von Gebietseinheiten (z. B. Landkreisen, Kommunen) hinweg implizieren. Dabei ist im Sinne der Mobilitätsgarantie ein Augenmerk auf die tatsächliche und nicht nur die fahrplanmäßige Anschlusssicherung zu legen (z. B. durch die Nutzung von Echtzeitdaten).

b) Bewusstseinswandel: Umsetzung von Ideen, die Bekanntheit und Zuspruch alternativer Mobilitätsformen, einschließlich ÖPNV, in ländlichen Räumen erhöhen. Dazu gehören Maßnahmen des Mobilitätsmanagements, die beispielsweise Beratungs- und Unterstützungsleistungen anbieten. 

c) Neue Geschäfts- und Finanzierungsmodelle im Hinblick auf Wirtschaftlichkeit und Kosten für Anbieter und Nutzer: Erprobung von Ansätzen für ein bedarfsgerechtes und bezahlbares öffentliches Mobilitätsangebot im ländlichen Raum, das in Kombination mit Transportmöglichkeiten anderer gewerblicher Dienstleister (z. B. Paketdienste, Pflegedienste, etc.) oder Privatpersonen bereitgestellt wird. Dies kann neue Ansätze zur Nutzerfinanzierung einschließen.

d) Verbesserung der Anschlussmobilität: Umsetzung von Konzepten, welche die Anbindung der Dörfer an Verkehrsmagistralen/Hauptlinien verbessern und damit einen Beitrag zur verkehrlichen Erschließung der Fläche sowie zur Reduzierung von Reisezeiten leisten. Dazu gehört die Anbindung an Knotenpunkte, wo auf Verkehrsmittel umgestiegen werden kann, die ohne Umweg ins Mittelzentrum bzw. Oberzentrum führen, in Kombination mit Zubringerverkehren, welche „die letzte Meile“ bedienen.

e) Elternunabhängige Mobilitätslösungen: Neue Mobilitätsangebote für Kinder, Jugendliche und Auszubildende im ländlichen Raum, z. B. Mitfahren in Vertrauensnetzwerken (Schulzentren, Musik-/Berufsschulen, Gewerbegebiete mit hohem Anteil von Auszubildenden) oder Paten-Systeme, die zur Entlastung von Familien beitragen können. 

Die Projekte sollen sich positiv auf Reisezeit, Preisgestaltung, Bekanntheit, Nutzerzahl oder Zielgruppenorientierung auswirken. 

Im Rahmen der Ausschreibung können sowohl Personal- als auch Investitionskosten sowie Drittaufträge gefördert werden. Die Zuwendung beträgt 80 % der Aufwendungen und kann in Ausnahmefällen bis zu 95 % betragen. Die maximale Fördersumme beträgt 180.000 EUR. 

Die Beantragung ist zweistufig aufgebaut. Bis spätestens 01.04.2019 ist eine Projektskizze einzureichen. Im zweiten Schritt erfolgt eine Antragstellung der positiv bewerteten Skizzen. Mit einem Projektstart ist aus unserer Sicht frühestens zum 01.01.2020 zu rechnen. 

Weitere Informationen zum Projekt entnehmen Sie bitte der Bekanntmachung.

Hinweis: Für die Wohnungswirtschaft relevant ist die Förderung der Alltagsbegleiter (vgl. Teil 2 A der RL), die durch die Richtlinie verstetigt wird. Anträge können bis 31.03.2019 (Projektstart 2. Jahreshälfte 2019) bzw. 30.09.2019 (Projektstart 1. Jahreshälfte 2020) eingereicht werden. Die Aufwandsentschädigung für die Alltagsbegleiter beträgt dabei maximal 80 EUR pro Monat. Für die Koordination (z. B. durch die Wohnungsgenossenschaft) werden bis zu 20 EUR pro Monat bezuschusst.

In der Vergangenheit sind zur Weiterbildungspflicht zwei Fragen/Probleme vermehrt aufgetreten:

Zum einen verlangen einige Behörden bei Online-Schulungen eine Lernerfolgskontrolle. Ohne eine solche wird eine Schulung nicht anerkannt. Dies ist gerade aktuell ein Problem – vor allem mit Blick auf das Ende des ersten Weiterbildungszeitraums Ende des Jahres – da in 2020 sehr viele Weiterbildungsveranstaltungen in digitaler Form durchgeführt werden.

Zum anderen gibt es auf Seiten einiger Behörden die Auffassung, dass man in einem Sachgebiet zwar vertiefte Kenntnisse vermitteln kann, möglichst aber auch umfassende Grundkenntnisse in den anderen Bereichen gemäß Anlage 1 MaBV vermittelt werden müssen.

Nachdem bereits am 13.01.2020 das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) den Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG) vorgelegt hatte, gab es vor der Sommerpause noch keinen endgültige Fassung.

Kernpunkt des Entwurfs ist, dass Wohnungseigentümern im Grundsatz ein Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, den barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes eingeräumt werden soll. Die Kosten sind vom Wohnungseigentümer zu tragen. Im Mietrecht soll ein solcher Anspruch künftig auch dem Mieter gegenüber dem Vermieter zustehen. Der Entwurf sieht weiter eine erleichterte Beschlussfassung für bauliche Veränderungen und eine Stärkung der Rechte von Wohnungseigentümern sowie eine Harmonisierung der Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung im BGB vor.

Nunmehr haben sich Koalitionspartner CDU/CSU und SPD am 08.09.2020 weiter verständigt.

Der BGH hat mit seinen Urteilen vom 08.07.2020 (Az: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) wieder einmal zum Thema Schönheitsreparaturen entschieden.

Hiernach steht einem Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, gegenüber dem Vermieter ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zu, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.

Der BGH betont aber, dass der Mieter sich in diesen Fällen nach Treu und Glauben an den Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen hat, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung führt. 

Im ersten Verfahren bestand das Mietverhältnis seit 2002. Die Wohnung wurde unrenoviert übergeben. Die Schönheitsreparaturklausel war unwirksam, da den Mietern kein angemessener Ausgleich gewährt worden war.

Die Mieter forderten im März 2016 vom Vermieter vergeblich die Durchführung von Schönheitsreparaturen, weil sie meinten, der Zustand in der Wohnung habe sich erheblich verschlechtert. 

Die Mieter klagten dann auf Zahlung eines Kostenvorschusses. In den Vorinstanzen scheiterten sie.

Im zweiten Verfahren bestand das Mietverhältnis seit 1992 und die Wohnung war unrenoviert übergeben worden. Die Schönheitsreparaturklausel war auch hier unwirksam.

Der Mieter forderte im Jahr 2015 vergeblich vom Vermieter Renovierungsarbeiten. Diese Klage hatte in den Vorinstanzen auch Erfolg.

Der BGH hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. 

Richtig war, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. 

In diesem Fall tritt an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters.

Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, vorliegend nach der Verkehrsanschauung mithin der unrenovierte Zustand, in dem sie sie die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden. 

Dies führt das aber nicht dazu, dass Instandhaltungsansprüche der Mieter unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vornherein auszuscheiden hätten. Vielmehr trifft den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat - was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) naheliegt. 

Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. 

Vor diesem Hintergrund hat der Senat entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten. 

Die Verfahren waren nicht entscheidungsreif, so dass das jeweilige Berufungsgericht noch weitere Feststellungen zu treffen und den Parteien Gelegenheit zur Ergänzung ihres Sachvortrags und Anpassung ihrer Anträge zu geben hatte. 

Für Vermieter ist daher wichtig, dass wenn der Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter verlangt, dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden kann. 

Insofern sollte vor Durchführung der Arbeiten Klarheit über die eventuelle Kostenbeteiligung geschaffen werden. Es wird klargestellt, dass diese Entscheidung nur unrenoviert übergebene Wohnungen betrifft, in denen dem Mieter kein angemessener Ausgleich gezahlt wurde.Für renoviert übergegebene Wohnungen bleibt es dabei, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig bleibt.

Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat plant den Zensus 2021 um ein Jahr zu verschieben, da die Corona-Pandemie die Vorbereitungen der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder ausgebremst hat.

Organisatorische und rechtliche Fragen auch im Hinblick auf EU-Recht werden derzeit geklärt. Das bestehende Zensus-Gesetz muss geändert werden. Das dazu erforderliche Gesetzgebungsverfahren soll im Sommer eingeleitet werden, damit die Änderungen zum Jahresende in Kraft treten können.

Wir halten Sie auf dem Laufenden.

Die Gewerkschaften haben den Vergütungstarifvertrag wie üblich ordentlich zum 30.06.2020 gekündigt, um anschließend über neue Konditionen mit dem AGV zu verhandeln.   Genau in diese Verhandlungsphase „platzte“ die Corona-Pandemie.

Der AGV hatte daher im Mai 2020 angeboten, den am 30.06.2020 endenden Vergütungstarifvertrag bis zum 30.06.2021 zu verlängern, um einen tariflosen Zustand zu vermeiden. Der AGV erklärte, in der aktuellen Situation nicht über Tariferhöhungen verhandeln zu können. Die mittelfristige Einnahmesituation der Unternehmen sei völlig unklar. Die Gewerkschaften lehnten den Vorschlag ab. Sie forderten eine Verhandlung über Entgelterhöhungen und zwar durch die Tarifkommissionen in persönlicher Präsenz. Den Einsatz digitaler Verhandlungsmöglichkeiten lehnten sie ab.

Am 25.06.2020 hat daher die zweite Runde der Tarifverhandlungen stattgefunden. Der AGV legte dabei ein verbessertes Angebot vor, was von den Gewerkschaften aber abgelehnt wurde. Streitig war u. a. die Laufzeit des Tarifvertrages. Daher wurde die kurzfristige Fortsetzung der Tarifverhandlungen beschlossen. Die 3. Tarifverhandlungsrunde ist auf den 01.07.2020 terminiert.

Der AGV unterrichtet über den Fortgang der Verhandlungen. Da einige unserer Mitglieder nicht mehr Mitglied im AGV sind, aber weiterhin die Vergütung an den Vergütungstarifvertrag angelehnt haben, werden wir diese Informationen noch einmal zusammenfassen und veröffentlichen.

Mit Urteil vom 28.05.2020 (Az: I ZR 7/16) hat der BGH hinsichtlich der Einwilligung in die Verwendung von Cookies auf Webseiten zur Erstellung von Nutzerprofilen zum Zwecke der Werbung entschieden, dass die Einholung der Einwilligung mittels eines voreingestellten Ankreuzkästchens nicht rechtens ist.

Art. 4 Nr. 11 der Verordnung (EU) 2016/679 bestimmt, dass die Einwilligung mit der die betroffene Person zu verstehen gibt, dass sie mit der Verarbeitung der sie betreffenden personenbezogenen Daten einverstanden ist, freiwillig und unmissverständlich in Form einer Erklärung oder einer sonstigen eindeutigen bestätigenden Handlung abgegeben werden muss.

Diese Einwilligung liegt gemäß der Entscheidung des BGH und der Vorentscheidung des EuGH (Urteil vom 01.10.2019, Az. C-673/17) gerade nicht in der Abwahl eines bereits gesetzten Häkchens zur Verweigerung der Einwilligung. Eine auf diese Weise erlangte Einwilligung ist unwirksam.

Diese Rechtslage bestand auch bereits vor den vorbezeichneten Entscheidungen durch richtlinienkonforme Auslegung des Wortlautes des § 15 Abs. 3 Satz 1 Telemediengesetz. 

Aufgrund bestehender Rechtsunsicherheiten wurde § 54 Absatz 3 SächsStrG (Sächsisches Straßengesetz) vom 20. August 2019 (veröffentlicht im SächsGVBl. Nr. 19/2019 vom 12. Dezember 2019, S. 762) neu gefasst. Danach verlieren alle Straßen, Wege und Plätze, die bis zum 1. Januar 2023 nicht gemäß § 53 SächsStrG in das Straßenbestandsverzeichnis aufgenommen worden sind, ihren öffentlichen Status, es sei denn, der Mangel wird bis zum 1. Dezember 2022 geheilt.

Eine Straße ist dann öffentlich gewidmet, wenn die Zuwegung in das Straßenbestandsverzeichnis der Gemeinde aufgenommen wurde. Dann ist die Öffentliche Hand Träger der Straßenbaulast, also für Instandhaltung und Ausbau zuständig.

Diese öffentliche Widmung ist nicht immer auch erfolgt. Wohnungsunternehmen, die sich nicht sicher sind, ob die eigenen Grundstücke bzw. deren öffentlich zugänglichen Wege und angrenzenden Straßen nicht öffentlich gewidmet sind, sollte das jeweilige Straßenbestandsverzeichnis einsehen und prüfen, ob es Sinn macht, einen entsprechenden Antrag zu stellen.

Die Antragsfrist für die Eintragung in das Straßenbestandsverzeichnis endet am 31. Dezember 2020.

Mit Urteil vom 18.12.2019 (Az: 65 S 101/19) hat das LG Berlin entschieden, dass die Anmietung einer Wohnung für die Dauer von mehreren Monaten zum Verfassen wissenschaftlicher Arbeiten kein vorübergehender Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist, so dass eine Befristung i.S.v. § 575 BGB mit der Folge des Ausschlusses einer vorzeitigen ordentlichen Kündigung nicht zulässig ist.

Der Mieter hatte hier trotz mietvertraglichem Kündigungsausschluss ordentlich gekündigt und forderte seine im Voraus gezahlte Miete für nachfolgenden Monate zurück. Der Vermieter lehnte die Kündigung und damit auch die Rückzahlung ab.

Das Gericht stellte fest, dass das begründete Mietverhältnis nicht wirksam befristet werden konnte. Es handelte sich nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt nach einhelliger Ansicht typischerweise bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen vor, die (vorübergehend) zu Urlaubszwecken gemietet werden.

Im Fall hatte der Mieter die Wohnung für die Dauer von sieben Monaten gemietet. Er und seine Frau wollten in der Wohnung nicht nur leben, sondern auch wissenschaftlich arbeiten, der Mann an seiner Promotion, seine Frau an ihrer Masterarbeit.

Schon der Aufenthalt über sieben Monate geht über die übliche Dauer eines Erholungs- oder Ferienaufenthalts hinaus, den der Gesetzgeber als typischen Anwendungsfall der Regelung ansieht. Hinzu kommt hier, dass der – der Beklagten bekannte – konkrete Nutzungszweck dem ebenfalls nicht entspricht und ein Ausweichen schwieriger gestaltete als bei einer zeitlich eng begrenzten Nutzung als Ferienwohnung.

Daher war die erklärte ordentliche Kündigung zulässig und wirksam. Der Mieter hatte also einen Anspruch auf Rückgewähr der im Voraus für die nachfolgenden Monate gezahlten Miete.

Das Amtsgericht Paderborn hat mit Urteil vom 28.10.2019 (Az: 51 C 112/19) zum Anspruch eines Mieters auf Zustimmung einer Hundehaltung entschieden.

Im Fall ging es um Mieter einer im ersten Obergeschoss in einem 6-Parteien-Haus gelegenen 118 m² großen Wohnung. Der Mietvertrag erlaubte die Kleintierhaltung und machte die Haltung von größeren Tieren von der (widerruflichen) Zustimmung des Vermieters abhängig.

Die Mieter hielten in der Wohnung eine Deutsche Dogge. Nach deren Tod schafften sich die Mieter trotz vorher erklärten Widerspruchs des Vermieters einen neuen (großen) Hund an. Die Mieter schlossen für das Tier eine Versicherung ab, die auch Gebäudeschäden umfasst.

Die Nachbarn und weiteren Bewohner des Mietshauses beschwerten sich weder wegen des ersten noch wegen des jetzigen Hundes beim Vermieter.

Die Mieter forderten den Vermieter erfolglos zur Erteilung der Zustimmung zur Hundehaltung auf.

Dabei ist festzuhalten, dass der Hund erzogen war und die Schwester einer Mieterin aufgrund einer Behinderung von der Anschaffung des Hundes profitiere. Der Vermieter hingegen behauptete, dass die Nachbarn durch den Hund in ihrem Wohlempfinden beeinträchtigt würden und die Gefahr bestehe, dass Türen, Fußböden und Türzargen beschädigt werden. Angeblich habe der Hund auch Kratzspuren auf dem Boden des Hausflures verursacht, was die Mieter bestritten.
 
Zudem wollte der Vermieter eine Nachahmungseffekt vermeiden, also dass auch andere Bewohner sich einen derart großen Hund zulegen könnten.

Das Gericht entschied, dass den Mietern ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Haltung des streitgegenständlichen Hundes in der Mietwohnung zustehe.

Der Mietvertrag enthält eine wirksame Klausel mit ausdrücklichem Zustimmungserfordernis für die Haltung Tieren, die keine Kleintiere sind. Das Gericht konnte aber keinen triftigen Grund für die Versagung der Tierhaltung feststellen. Die Abwägung der gegenseitigen Interessen fiel zugunsten der Mieter aus.

Insofern ist für die Frage, ob trotz einer wirksamen Zustimmungsklausel ggf. im Interesse des Mieters an der vertragsgemäßen Benutzung der Mietsache – wozu auch die Haltung eines Haustiers gehören kann – der Vorrang einzuräumen ist, eine Abwägung der Interessen des Einzelfalls entscheidend, die vorliegend zu Gunsten der Klägerinnen ausfällt.

Der Vermieter konnte keine Einwendungen gegen die Haltung des Tieres oder übergeordnete Eigeninteressen vorbringen, die eine konkrete von dem Hund ausgehende Gefährdung oder Störung befürchten ließe.

Dass sich andere Mieter von dem Hund eingeschüchtert fühlen könnten und Angst hätten, war eine reine Schutzbehauptung. Der Vermieter musste selbst eingestehen, dass sich bisher niemand beschwert hatte.

Auch greift die Angst vor Nachahmung nicht. Der Vermieter muss für den jeweiligen Einzelfall prüfen, ob eine Einwilligung zu erteilen ist oder ob Gründe dagegen sprechen.

Aus dem Umstand, dass sich die Mieter den Hund angeschafft haben, obwohl der Vermieter vorab keine Zustimmung erteilt hat, sie sich als vertragswidrig verhalten haben, kann ebenfalls nicht die Einwilligung oder Genehmigung versagt werden. Auch die behauptete Beschädigung des Treppenhauses spielt keine Rolle. Zum einen ist nicht erwiesen, dass diese vom Hund stammen und zum anderen sind diese unwesentlich. Darüber hinaus sind die Mieter entsprechend versichert.

Demzufolge war die Haltung des Hundes zu genehmigen.

Das AG Münster hat mit Urteil vom 12.09.2019 (Az: 6 C 1738/19) entschieden, dass die Kosten einer Zwischenablesung wegen Nutzerwechsels sind nicht umlagefähig sind.
 
Hier war im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieterin die Nutzerwechselgebühr trägt. Diese Regelung hat das Gericht unter Bezugnahme auf § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für unwirksam erachtet.

Die Kosten für die sog. Nutzerwechselgebühr aufgrund einer Zwischenablesung können nicht formularvertraglich dem Wohnraummieter auferlegt werden. Es handelt sich nicht um Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten, siehe hierzu BGH, Urteil vom 14.11.2007, Az VIII ZR 19/07) sowie weitere hierzu ergangene Instanzenrechtsprechung.

Verwaltungskosten sind nicht betriebsbezogen und deshalb nicht umlagefähig. Eine abweichende Definition der Betriebskosten ist gem. § 556 Abs. 4 BGB abzulehnen, weshalb eine formularvertragliche Regelung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist und daher den Mieter unangemessen benachteiligt. Diese Regelung ist daher unwirksam.

Das AG Landshut hat mit Urteil vom 05.12.2019 (Az: 3 C 1511/19) die bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach die Kosten für die Miete eines Rauchwarnmelders nicht im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung umgelegt werden können.

Dabei betont das Gericht, dass es sich um keine Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung handelt. Anschaffungs- und Anmietkosten sind grundsätzlich keine Betriebskosten; lediglich soweit die Betriebskostenverordnung selbst diesbezüglich Ausnahmen nennt, können solche Posten umgelegt werden. Der Ausnahmecharakter verbietet es, die in der Verordnung genannten Ausnahmen auf weitere Fälle, wie hier auf Mietkosten für Rauchwarnmelder, zu übertragen.

Das AG Münster hat mit Urteil vom 12.09.2019 (Az: 6 C 1738/19) entschieden, dass die Kosten einer Zwischenablesung wegen Nutzerwechsels sind nicht umlagefähig sind.
 
Hier war im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieterin die Nutzerwechselgebühr trägt. Diese Regelung hat das Gericht unter Bezugnahme auf § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für unwirksam erachtet.

Die Kosten für die sog. Nutzerwechselgebühr aufgrund einer Zwischenablesung können nicht formularvertraglich dem Wohnraummieter auferlegt werden. Es handelt sich nicht um Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten, siehe hierzu BGH, Urteil vom 14.11.2007, Az VIII ZR 19/07) sowie weitere hierzu ergangene Instanzenrechtsprechung.

Verwaltungskosten sind nicht betriebsbezogen und deshalb nicht umlagefähig. Eine abweichende Definition der Betriebskosten ist gem. § 556 Abs. 4 BGB abzulehnen, weshalb eine formularvertragliche Regelung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist und daher den Mieter unangemessen benachteiligt. Diese Regelung ist daher unwirksam.

Der Bundesbeauftragte für den Datenschutz und die Informationsfreiheit (BfDI) hat den Telekommunikationsdienstleister 1&1 Telecom GmbH mit einer Geldbuße in Höhe von 9.550.000 Euro belegt.

Anlass war das Fehlen von hinreichenden technisch-organisatorischen Maßnahmen, um zu verhindern, dass Unberechtigte bei der telefonischen Kundenbetreuung Auskünfte zu Kundendaten erhalten können.

So konnten Anrufer bei der Kundenbetreuung des Unternehmens allein schon durch Angabe des Namens und Geburtsdatums eines Kunden weitreichende Informationen zu weiteren personenbezogenen Kundendaten erhalten. Dieses Authentifizierungsverfahren verstößt nach Ansicht des BfDI gegen Artikel 32 DSGVO, nach dem das Unternehmen verpflichtet ist, geeignete technische und organisatorische Maßnahmen zu ergreifen, um die Verarbeitung von personenbezogenen Daten systematisch zu schützen.

Das Unternehmen sicherte nach Hinweis des BfDI den Authentifizierungsprozess durch die Abfrage zusätzlicher Angaben stärker ab und wird nun ein neues, technisch und datenschutzrechtlich deutlich verbessertes Authentifizierungsverfahren einführen.

Trotz dieser schnellen Reaktion wurde eine Geldbuße verhängt, weil der Verstoß ein Risiko für den gesamten Kundenbestand darstellte. Die Geldbuße bewegt sich im unteren Bereich des möglichen Bußgeldrahmens. Nunmehr werden auch bei anderen Anbietern die Authentifizierungsprozesse untersucht.

In einem weiteren Fall sprach der BfDI ein Bußgeld in Höhe von 10.000 Euro gegen die Rapidata GmbH aus.

Diese Unternehmen kam seiner gesetzlichen Auflage nach Artikel 37 DSGVO zur Benennung des betrieblichen Datenschutzbeauftragten trotz mehrmaliger Aufforderung nicht nach. Bei der Höhe der Geldbuße von 10.000 Euro wurde berücksichtigt, dass es sich hierbei um ein Unternehmen aus der Kategorie der Kleinstunternehmer handelt.

Die Bundesregierung hat den vom Bundeswirtschafts- und Bundesinnenministerium vorgelegten Entwurf des Gesetzes zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukturgesetz – GEIG) beschlossen. Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukturgesetz ist eine 1:1 Umsetzung der EU Gebäude-Richtlinie 2018/844 in nationales Recht. Der Gesetzesentwurf wird nunmehr im Bundestag verhandelt werden.

Werden Wohngebäude mit mehr als zehn Stellplätzen gebaut oder umfassend renoviert, müssen künftig alle Stellplätze mit Schutzrohren für Elektrokabel ausgestattet werden. Bei Nicht-Wohngebäuden muss mindestens jeder fünfte Stellplatz ausgerüstet und mindestens ein Ladepunkt errichtet werden. Ab 2025 muss jedes nicht zum Wohnen genutzte Gebäude mit mehr als zwanzig Stellplätzen mit mindestens einem Ladepunkt ausgestattet werden. Verstöße werden mit Bußgeldern geahndet.

Was sieht der Gesetzentwurf konkret vor?

Bei einem Neubau beziehungsweise größerer Renovierung von Gebäuden mit mehr als zehn Parkplätzen ist künftig

  • bei Wohngebäuden jeder Stellplatz und
  • bei Nichtwohngebäuden (zum Beispiel Gewerbe) jeder fünfte Stellplatz

mit Schutzrohren für Elektrokabel (Leitungsinfrastruktur) auszustatten. So wird gewährleistet, dass Ladepunkte rasch errichtet werden können, wenn diese erforderlich werden.

Zusätzlich ist auf entsprechenden Parkplätzen von Nichtwohngebäuden mindestens ein Ladepunkt zu errichten. Nach dem 1. Januar 2025 ist zudem jedes Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mit mindestens einem Ladepunkt auszustatten.

Bei Renovierungsmaßnahmen soll dies allerdings nur gelten, wenn die Renovierungsmaßnahmen an der Oberfläche der Gebäudehülle auch den Parkplatz im Gebäude bzw. den angrenzenden Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur umfassen. Eine größere Renovierung liegt nach der gesetzlichen Definition vor, wenn mehr als 25 Prozent der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen werden. Dies soll nach der Gesetzesbegründung nur dann der Fall sein, wenn die Maßnahmen Bauteile der Gebäudehülle betreffen, durch die der Wärmeenergiebedarf des Gebäudes unmittelbar beeinflusst wird. Dies sind vor allem Maßnahmen an der wärmeübertragenden Umfassungsfläche wie an der Außenwand oder am Dach. Eine solche Maßnahme an der Außenwand wäre z.B. eine Erneuerung des Außenputzes der Fassade. Lediglich ein Neuanstrich der Außenwand oder reine Putzreparaturen an beschädigten Stellen wären keine größere Renovierung im oben genannten Sinne.

Gibt es Ausnahmen für die Neuregelung?

Ausnahmen sind unter anderem vorgesehen

  • für Gebäude, die sich im Eigentum von kleinen und mittleren Unternehmen befinden und überwiegend von ihnen selbst genutzt werden, sowie
  • für Bestandsgebäude, wenn die Kosten für die Lade- und Leitungsinfrastruktur sieben Prozent der Gesamtkosten einer größeren Renovierung überschreiten.

Hier können Sie den Gesetzentwurf als PDF-Datei downloaden:

Am 01.01.2020 sind verschiedene Änderungen des Geldwäschegesetzes (GwG) in Kraft getreten, die den Kreis der vom GwG erfassten Wohnungsunternehmen erweitern. Diese Änderungen haben unter anderem zur Unsicherheit darüber geführt, ob und welche Angaben ein Wohnungsunternehmen zum Transparenzregister mitteilen muss.

Regelungen im Zusammenhang mit dem Transparenzregister
Gemäß § 20 Abs. 1 GwG haben juristische Personen des Privatrechts und eingetragene Personengesellschaften Angaben zu ihren wirtschaftlich Berechtigten einzuholen, aufzubewahren, auf aktuellem Stand zu halten und dem Transparenzregister mitzuteilen.

Grundsätzlich zählt gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 GwG zu den wirtschaftlich Berechtigten bei Wohnungsunternehmen jede natürliche Person, die unmittelbar oder mittelbar
      a) mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile hält,
      b) mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrolliert oder
      c) auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt.

Bei Wohnungsgenossenschaften werden aufgrund des Streubesitzes in der Regel keine Mitglieder als wirtschaftlich Berechtigte in Betracht kommen. Sobald ein Mitglied mehr als 25 % der Geschäftsguthaben und/oder der Stimmrechte kontrollieren sollte, entsteht die Meldepflicht dieser Person als wirtschaftlich Berechtigter.

Wenn nach Durchführung einer Überprüfung gemäß vorstehenden Punkten a) bis c) keine natürliche Person als wirtschaftlich Berechtigte ermittelt worden ist, gilt gemäß § 3 Abs. 2 Satz 5 GwG der gesetzliche Vertreter oder geschäftsführende Gesellschafter des Unternehmens als wirtschaftlich Berechtigter („Fiktion"). Die gesetzlichen Vertreter treten somit an die Stelle der eigentlich nach § 3 Abs. 2 Satz 1 GwG wirtschaftlich Berechtigten.

Genossenschaften und kommunale Wohnungsgesellschaften sind von den Pflichten in der Regel nicht betroffen, da diese die Voraussetzungen des § 20 Abs. 2 GwG erfüllen. Die Pflicht zur Mitteilung an das Transparenzregister gilt nämlich als erfüllt, wenn sich die in § 19 Abs. 1 GwG aufgeführten Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten bereits aus dem Handels-, Genossenschafts- oder Unternehmensregister ergeben. Bei Stiftungen, diese zählen zum Kreis der juristischen Personen des Privatrechts, ist hingegen eine Mitteilung an das Transparenzregister erforderlich.

Die in § 19 Abs. 1 GwG aufgeführten Angaben ergeben sich damit bereits allesamt aus dem Genossenschaftsregister. Dies gilt für Vor- und Nachname, Geburtsdatum und Wohnort genauso wie für Art und Umfang des wirtschaftlichen Interesses. Im Falle der gesetzlichen Fiktion nach § 3 Abs. 2 Satz 5 GwG folgt die Stellung als wirtschaftlich Berechtigter aus der organschaftlichen Vertretungsbefugnis.

Sofern diese Fiktion greift – dies ist bei Wohnungsgenossenschaften i. d. R. der Fall –, besteht keine gesonderte Meldepflicht zum Transparenzregister. Soweit die jeweilige Eintragung im Genossenschaftsregister nicht aktuell, unvollständig oder nicht elektronisch abrufbar ist, kann man nicht von der Mitteilungsfiktion profitieren.

Aktueller Hinweis zu Anschreiben der Organisation Transparenzregister e. V.
Wie in der Vergangenheit schon private Register die Wohnungsgenossenschaften anschrieben und über eine Eintragungspflicht täuschten, werden nun aufgrund der Änderungen im Geldwäschegesetz und dem Transparenzregister wieder bundesweit  Wohnungsunternehmen aufgefordert, sich innerhalb von 10 Tagen unter Verwendung einer Verlinkung auf www.TransparenzregisterDeutschland.de zu registrieren und Mitteilungen an das Transparenzregister vorzunehmen.

Diese Aufforderung ist nicht seriös und in den weit überwiegenden Fällen auch unbegründet. Wir raten daher von einer Registrierung auf www.TransparenzregisterDeutschland.de ab.

Es handelt sich bei dieser Aufforderung nicht um eine offizielle Aufforderung des Transparenzregisters. Wenn man dem Link in der Aufforderung folgt, gelangt man zur kostenpflichtigen Registrierung auf der Homepage der Organisation. Die Registrierung und Eintragung auf der offiziellen Plattform des Transparenzregisters unter www.transparenzregister.de ist jedoch kostenfrei.

Regelungen im Zusammenhang mit dem GwG
Für einige Wohnungsunternehmen kommen neben den Regelungen zum Transparenzregister weitere Regelungen des GwG zur Anwendung. Dies betrifft u. a. diejenigen Wohnungsunternehmen, die Vermittlungstätigkeiten nach § 1 Abs. 11 GwG ausüben und als „verpflichteter Immobilienmakler“ nach dem GwG zu qualifizieren sind. Folgende Ausführungen sind daher nur für diejenigen Unternehmen relevant, die Vermittlungstätigkeiten im Sinne des GwG ausüben.

Der GdW hat eine Übersicht erstellt (siehe Anlage), der entnommen werden kann, welche Regelungen des GwG für das jeweilige Unternehmen relevant sind.

Sollten Pflichten nach dem GwG ausgelöst werden, beziehen sich diese nach Auskunft einzelner Aufsichtsbehörden nur auf die jeweiligen Tätigkeiten, die die Pflichten auslösen. Eine Pflicht, die beispielsweise alle Wohnungsunternehmen trifft, die Vermittlungstätigkeiten nach § 1 Abs. 11 GwG ausüben, ist die Pflicht, sich bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen "Financial Intelligence Unit" (FIU) registrieren zu lassen. Weitere Einzelheiten zu den jeweiligen Pflichten erhalten Sie auf Anfrage.

Wir können zum jetzigen Zeitpunkt nicht ausschließen, dass einige Wohnungsunternehmen auch aufgrund anderer Tätigkeiten als "Verpflichtete" nach dem GwG gelten. Insbesondere kann es sein, dass einige Wohnungsunternehmen auch als Gütehändler im Sinne des § 1 Abs. 9 GwG einzustufen sind, soweit sie auch Grundstücke verkaufen. Sofern dies der Fall sein sollte, würde insoweit in der Regel der vereinfachte Pflichtenkatalog gemäß Anlage 1 greifen. Sobald wir die diesbezüglichen Rechtsfragen klären konnten, werden wir hierzu gesondert informieren.

Immobilienmakler zählen wie bisher auch weiterhin zu den Verpflichteten (§ 2 Nr. 14 GwG) des Geldwäschegesetzes. Immobilienmakler ist gemäß § 1 Abs. 11 GwG jede Person, die gewerblich den Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten für Dritte vermittelt. Immobilienmakler müssen weiterhin über ein angemessenes Risikomanagement zur Verhinderung von Geldwäsche und von Terrorismusfinanzierung verfügen. Hierzu gehört auch die Ermittlung und Bewertung der dem Maklergeschäft mit Immobilien innewohnenden Risiken der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung im Rahmen einer Gefährdungsanalyse.

Die Sorgfaltspflichten in Bezug auf Kunden wurden dahingehend konkretisiert und geändert, dass die Vertragsparteien des Immobilienkaufvertrages durch den Immobilienmakler zu identifizieren sind, sobald der Vertragspartner des Maklervertrages ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG).

Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung sind als Kreditinstitute Verpflichtete gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 GwG. Die insoweit bestehenden Verpflichtungen gelten unabhängig von einer Qualifizierung als Immobilienmakler im Sinne des GwG.

Der BGH hat mit Urteil vom 18.12.2019 (Az. VIII ZR/19) entschieden, dass es sich bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten handelt.

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. Januar 2003 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine (preisgebundene) Wohnung in Berlin. Nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrags tragen die Beklagten die Betriebskosten. Die von der Klägerin für das Jahr 2016 erstellte Betriebskostenabrechnung weist eine „Notdienstpauschale“ in Höhe von insgesamt 1.199,52 Euro aus, welche die Klägerin dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt hatte.

Der BGH hat einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der anteilig berechneten Notdienstpauschale verneint. Bei diesen Kosten handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

Ausgehend von der zu treffenden Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten kommt es darauf an, ob die Notdienstpauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenposition „Kosten des Hauswarts“ fällt oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzuordnen ist. Bei den nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.

Der BGH hat die Kosten für eine Notdienstbereitschaft den Verwaltungskosten zugeordnet. Zur Begründung wird angeführt, die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauffolgende Veranlassung von Reparaturmaßnahmen seien Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung, was sich nicht zuletzt daran zeige, dass solche Meldungen während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise an die Hausverwaltung gerichtet würden. Für die (kosten)rechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit kann es aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet wird beziehungsweise ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichtet.

Zu den umlagefähigen Kosten für den Hausmeister gehören (weiterhin) die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Als umlagefähige Kosten des Hausmeisters kommen dabei  beispielsweise Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht. Auch sind diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch die (typische) Aufgabe eines Hausmeisters verursacht werden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen.

Das AG Hamburg-St. Georg hat mit Urteil vom 11.06.2019 (Az. 925 C 201/18) einen Ausschließungsbeschluss gerichtlich geprüft.

Der Kläger ist seit 2004 Mitglied und Mieter der Beklagten. Er drohte im Juni 2017 mehrmalig per Mail dem Vorstand bzw. den Mietarbeitern der Beklagten. U. a. erklärte er in einer Mail an eine Mitarbeiterin der Beklagten, man müsse sich überlegen, für wen man lüge und strafrechtlich handele. Heutzutage würde man mit seinem Fehlverhalten schnell bei Google auftauchen. Die Beklagte mahnte daraufhin den Kläger wegen dieser Vorfälle genossenschaftsrechtlich ab. Der Kläger wandte sich erneut an die Mitarbeiterin der Beklagten und gab ihr eine letzte Möglichkeit, sich für die Lügen und das Verhalten zu entschuldigen, andernfalls würden andere Mieter über das Verhalten Kenntnis bekommen. Die Beklagte kündigte im Dezember 2017 per Schreiben an den Kläger an, zum Ende des Jahres aus der Genossenschaft auszuschließen und gab ihm die Gelegenheit zur Stellungnahme. Als Gründe nahm die Beklagte Bezug auf die verschiedenen Äußerungen des Klägers. Am 22.02.2018 schloss die Beklagte den Kläger aus der Genossenschaft aus.

Das Gericht prüft dabei einen Ausschluss aus einer Wohnungsbaugenossenschaft wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens nur auf seine sachliche Rechtfertigung, nicht auf Zweckmäßigkeit und Ermessensausübung. Das danach zu bewertende Verhalten des Klägers verstoße gegen die gegenüber der Genossenschaft bestehenden allgemeinen Treue- und Verhaltungspflichten. Wer trotz Abmahnung als Mieter und Genossenschaftsmitglied die Mitarbeiter damit bedroht, sie im Internet bloßzustellen (öffentlichkeitswirksamer Pranger), der verhalte sich genossenschaftswidrig.

Es sei zwar zulässig und von der Beklagten hinzunehmen, wenn der Kläger seine Meinung und Kritik äußert. Kein Mitglied dürfe jedoch ohne sachlichen Grund seine Kritik herabsetzend formulieren. Klar ehrverletzende und herabwürdigende Aussagen oder Drohungen müssten sich die Beklagte bzw. ihre Mitarbeiter und Repräsentanten regelmäßig nicht gefallen lassen.

Das AG München hat mit Urteil vom 27.06.2018 entschieden, dass ein Kind, dass in das Mietverhältnis des verstorbenen Elternteils eintreten will, mit diesem in einem gemeinsamen Haushalt leben muss und alleine die Pflege des Elternteils keinen Anspruch begründet, nach dessen Tod in das Mietverhältnis eintreten zu dürfen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts erfordert die Führung eines gemeinsamen Haushalts über das gemeinsame Wohnen in derselben Wohnung hinaus ein in gewisser Weise arbeitsteiliges Zusammenwirken bei der Lebensführung in Bezug auf die typischerweise in einem Haushalt anfallenden Verrichtungen (z. B. Reinigung, Einkaufen, Kochen, Anschaffung von Haushaltsgegenständen, Versorgung und Pflege bei Krankheit, Verwaltung des Einkommens bzw. Vermögens usw.). Zwar habe der BGH entschieden, dass bei einem im Haushalt der verstorbenen Mieterin lebenden Kind keine überspannten Anforderungen zu stellen seien. Insbesondere müsse das Kind gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht wie ein übriger Angehöriger den Haushalt zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt haben, sondern es reiche aus, dass es lediglich in dessen Haushalt gelebt habe (BGH, Urt. v. 10.12.2014 – VIII ZR 25/14). Doch liege hier kein Zusammenleben vor, da der Lebensmittelpunkt in der eigenen Wohnung nicht aufgegeben, sondern nur zum Zwecke der Pflege des Vaters eingeschränkt wurde.

Der Mieterschutz-Verein Oberlausitz/Niederschlesien e. V. hat in den Jahren 2018 und 2019 gegen Wohnungsgenossenschaften auf Unterlassung der Verwendung von AGB-Klauseln zur Nutzerwechselgebühr geklagt und Recht erhalten.

So hat das LG Leipzig mit den Urteilen vom 05.09.2019 (Az: 08 O 1620/18) und 06.12.2019 (Az: 08 O 244/19) entschieden, dass die Kosten von Zwischenablesungen anlässlich von Umzügen wegen unangemessener Benachteiligung i. S. v. § 307 BGB nicht formularmäßig auf Wohnraummieter überwälzt werden dürfen.

Im Fall ging es um eine von den Genossenschaften in den Nutzungsverträgen verwendete Klausel, die den Musterformulierungen des Verbandes ähnlich sind.
Es ging um folgende Klauseln:

  • „Endet das Mietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Hierfür anfallende Zusatzkosten trägt der Mieter.“
  • „Zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses findet eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte durch das Unternehmen, das die Nebenkostenabrechnung erstellt, statt. Hierfür anfallende Kosten trägt der Mieter."
  • „... trägt das Mitglied die Kosten der Zwischenablesung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, es sei denn das Mitglied hat berechtigterweise gekündigt.“
  • „Bei Ein- bzw. Auszug trägt das Mitglied die Kosten der Nutzerwechselgebühr.“

Das Landgericht Leipzig – die für ganz Sachsen zuständige Kammer für Unterlassungs-klagen – hat die Klauseln für unwirksam erachtet und erklärt, dass die Kosten einer Zwischenablesung nicht formularmäßig auf Wohnraummieter umgelegt werden können.

Die Klauseln sind Allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. v. § 305 Abs. 1 BGB. Diese unterliegen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB und sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen.

Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Dies ist vorliegend zwar nicht schon dadurch der Fall, dass diese Klausel weder einen konkreten Betrag noch einen Höchstbetrag ausweist.

Bei den Kosten für die Zwischenablesung handelt es sich aber um nicht umlagefähige Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten dem Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Last fallen. So hat es auch der BGH in seiner Grundsatzentscheidung vom 14.11.2007 (Az: VIII ZR 19/07) bewertet. Der Vermieter hat grundsätzlich die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, so auch die durch den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veranlassten Kosten einer Zwischenablesung.

Das gilt, sofern die Mietvertragsparteien keine anderslautende Vereinbarung getroffen haben. Das BGH-Urteil vom 14.11.2007 verbietet den Mietvertragsparteien aber nicht, anderslautende Regelungen über die Kostentragung von Zwischenablesekosten zu treffen.

Werden allerdings derartige anderslautende Regelungen in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen getroffen, dürfen diese jedoch nicht den wesentlichen Grundgedanken gesetzlicher Regelungen entgegenstehen. § 535 Abs. 1 Satz 3 – der die Lastentragungspflicht des Vermieters vorsieht – ist zwar grundsätzlich abdingbar, so auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen. Das gilt jedoch nicht für Wohnraummietverträge. Hier kann von diesem Grundsatz durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht abgewichen werden. Hierzu gilt nur die Sonderregelung des § 556 BGB zur Umlagemöglichkeit von Betriebskosten.

Verwaltungskosten, so auch Zwischenablesekosten, können jedoch auch nicht als Betriebskosten umgelegt werden – es sind schlichtweg keine.

Damit verstößt die Umlage der Nutzerwechselgebühr auf den Mieter gegen den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung und ist daher unwirksam.

Dabei ist es unerheblich, ob die Zwischenablesekosten in den streitgegenständlichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter der Überschrift „Miete und Betriebskosten“ oder als „sonstige Leistungen des Mieters“ aufgeführt werden.

Es ist daher Vorsicht im Umgang mit diesen Regelungen geboten.

Der Bundestag hat in seiner Sitzung vom 14.02.2020 zwei wesentliche Änderungen bei der sogenannten Mietpreisbremse beschlossen.

So soll den Ländern ermöglicht werden, ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erneut durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Sofern die Länder entsprechende Verordnungen erlassen, wird die Mietpreisbremse entgegen den Bekundungen bei Einführung des Gesetzes in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verlängert. Die Geltungsdauer der Rechtsverordnungen soll wie bisher höchstens fünf Jahre betragen und spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 enden.

Mieter können zudem innerhalb eines Zeitraums von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses einen Verstoß gegen die Regelungen der Mietpreisbremse rügen und ab Vertragsschluss zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.

Sofern der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses rügt, kann nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangt werden. Eine Rückforderung vom Beginn des Mietverhältnisses an soll zudem ausgeschlossen sein, wenn das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war. In diesem Fall soll der Mieter ebenfalls nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene zu viel gezahlte Miete zurückverlangen können.

Mit den Änderungen wird der Beschluss der Bundesregierung zum sog. Wohn- und Mietenpaket vom 18. August 2019 umgesetzt. Es ist die nunmehr zweite Verschärfung der Mietpreisbremse nach ihrer Einführung im Jahre 2015.

Die Bundesregierung hat sich gegen den vom Bundesrat vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts ausgesprochen.

IDanach sollte eine dem § 554a BGB entsprechende Regelung für den Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge geschaffen werden, welche sowohl dem Mieter/Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung gewährt, als auch dem Vermieter bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht zur Errichtung einer Ladeinfrastruktur einräumt. Die entsprechende Kostenverteilung sollte abweichend der bisherigen Vorschriften geregelt werden können.

Die Bundesregierung hat das verfolgte Anliegen zwar begrüßt, hält es aber in der vorliegenden Form für nicht zielführend bzw. ausreichend. Daher wurde das Bundesministerium für Justiz und für Verbraucherschutz beauftragt, einen Gesetzesentwurf zu einer umfassenden Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes sowie zur Anpassung des Mietrechtes vorzulegen, welche auch das hier verfolgte Anliegen mit aufgreifen soll.

Der diesbezügliche Referentenentwurf zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEModG) liegt nunmehr vor: (https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/RefE_WEG-Reform.pdf)

Hiernach wird das Wohnungseigentumsgesetz umfassend einer Neuordnung unterzogen. Hinsichtlich der baulichen Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität wird eine einfache Stimmenmehrheit bestimmt und Wohnungseigentümer und Mieter sollen künftig einen Anspruch auf Gestattung baulicher Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität, der Barriere-Reduzierung und des Einbruchsschutzes haben.

Bauliche Maßnahmen sollen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit möglich sein, sofern keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage erfolgt. Die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten in vermieteten Eigentumswohnungen soll sich nach dem wohnungseigentumsrechtlichen Verteilungsmaßstab richten.

Darüber hinaus soll auch das Sondereigentum erweitert werden, so dass auch Freiflächen wie Terrassen, Gärten und Stellplätze sondereigentumsfähig sind.

Die Wohnungseigentümerversammlung wird aufgewertet und eine Online-Teilnahme an Versammlungen ermöglicht und eine elektronische Beschlussfassung eingeführt werden.

Auch sollen die originären Verwalterkompetenzen dadurch gestärkt werden, dass Maßnahmen gewöhnlicher Verwaltung sowie Eilmaßnahmen auch ohne eine Beschlussfassung der Eigentümer unmittelbar durchgesetzt werden können.

Der zweite Teil des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes umfasst die Änderungen im Mietrecht des BGB.

Dazu soll der derzeit nicht belegte § 554 BGB einen Anspruch des Mieters enthalten, vom Vermieter die Erlaubnis für bestimmte bauliche Veränderungen der Mietsache zu verlangen. Der Anspruch umfasst Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen.

Der Entwurf sieht vor, § 554a aufzuheben und die Barrierefreiheit und den Anspruch auf Herstellung einer Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge sowie auf Herstellung von Einbruchsschutz in § 554 BGB gemeinsam zu regeln. Dies dient der Übersichtlichkeit des Gesetzes sowie der Vermeidung von Doppelungen oder gar widersprüchlichen Regelungen. Die drei Sachverhalte, in denen das Gesetz einen Anspruch des Mieters auf Erlaubnis baulicher Veränderungen ausdrücklich anerkennt, werden auf diese Weise in einer Vorschrift zusammengefasst.

Der Koalitionsausschuss hatte am 18.08.2019 u. a. die Verlängerung des Betrachtungszeitraums bei Mietspiegeln von vier auf sechs Jahre beschlossen.

Das entsprechende Gesetz wurde vorgestellt und durch den Bundestag am 21.12.2019 auch beschlossen.

So wurde mit Wirkung ab 01.01.2020 § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB dahingehend geändert, dass sich nun die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart war, ergibt.

Gleichsam wurde der Ordnungswidrigkeitentatbestand der Mietpreisüberhöhung in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz hinsichtlich der Berechnung der ortsüblichen Entgelte angepasst. Nach § 5 Abs. 1 WiStrG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.

Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen, die für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.

Da diese Änderung in bestehende Mietspiegel eingreifen könnte, wurde eine entsprechende Überleitungsvorschrift in § 50 EGBGB eingefügt.

So können Mietspiegel auch weiterhin in der bis 31.12.2019 geltenden Fassung neu erstellt werden, wenn der Stichtag für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor dem 01.03.2020 liegt und der Mietspiegel vor dem 01.01.2021 veröffentlicht wird. Diese können auch noch einmal innerhalb des Zwei-Jahres-Zeitraums angepasst werden. Zudem sind die alten Mietspiegel noch weiter anwendbar bis ein neuer Mietspiegel erstellt wird, längstens aber zwei Jahre ab Veröffentlichung des zuletzt erstellten Mietspiegels.

Hiermit möchten wir Sie über eine Mieterinformation des GdW über das Wohngeldstärkungsgesetz in Kenntnis setzen.

In dieser sind die wesentlichen Inhalte des Wohngeldstärkungsgesetzes sowie allgemeine Hinweis zum Wohngeld enthalten.

Viele Haushalte wissen nicht, dass sie einen Anspruch auf Wohngeld haben. Dies gilt nicht nur für die Mieter und Mieterinnen, die auf Grund der Reform erstmalig einen Anspruch auf Wohngeld haben, sondern oftmals auch für diejenigen Haushalte, die eigentlich schon länger Wohngeld beziehen könnten, aber aus den unterschiedlichsten Gründen keinen Antrag gestellt haben.

Insofern schlägt der GdW in seinem Hinweisschreiben vom 16.12.2019 vor, verstärkt auf die Möglichkeit, Wohngeld zu beziehen, hinzuweisen.

Dazu stellt der GdW eine kurze Darstellung zum Thema Wohngeld zur Verfügung, die die Wohnungsunternehmen und damit auch die Wohnungsgenossenschaften verwenden und auch gern anpassen können, um diese auf der Internetseite, in einer Mitgliederzeitschrift oder als Merkblatt bei Abschluss eines Nutzungsvertrages zu verwenden.

Daher gibt es die Information einmal als Pdf- und einmal als Word-Datei zum Download.

Der Bundestag hat am 15.11.2019 mit Zustimmung des Bundesrates gemäß Art 79 GG folgende Änderung in Art. 72 GG beschlossen, damit die gesetzliche Kompetenz für abweichende Regelungen auf Länderebene besteht.

So wurde als Nr. 7 für die Öffnungsklausel bei konkurrierender Gesetzgebung „die Grundsteuer“ aufgenommen.

Zudem wurde in Art. 125b GG aufgenommen, dass abweichendes Landesrecht für die Erhebung der Grundsteuer frühestens für Zeiträume ab dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt werden darf.

Das OLG Braunschweig hat mit Beschluss vom 03.06.2019 (Az: 11 U 121/18) eine Berufung gegen ein landgerichtliches Urteil zurückgewiesen.

Im Fall ging es um den Auseinandersetzungsanspruch eines zu Ende 2014 aus einer (Kredit-)Genossenschaft ausgeschiedenen Mitgliedes. Gemäß § 10 der Satzung war für die Auseinandersetzung das Geschäftsguthaben des Mitgliedes der Jahresabschluss maßgebend, zu dessen Ende das Mitglied ausgeschieden war. Dabei sollten Verlustvorträge nach dem Verhältnis der Geschäftsanteile berücksichtigt werden.

Das Mitglied erhielt daher zum Geschäftsguthaben noch zugeschriebene Gewinnanteile gemäß des festgestellten Jahresabschlusses für 2014. Das Mitglied forderte aber, dass nicht nur das Geschäftsguthaben, sondern die gesamten Aktiva zugrunde gelegt werden.

Das OLG Braunschweig sah dies jedoch nicht so und wendete streng die Regelungen über den Auseinandersetzungsanspruch in § 73 GenG – vorbehaltlich der Absätze 3 und 4 – an. Diese sind zwingendes Recht. Eine Satzung, die hiergegen verstößt, ist nichtig. Die Auslegung der Vorschrift, wie sie das Mitglied vornimmt, würde vielmehr dazu führen, dass die Regelung in der Satzung nichtig wäre und damit auch kein Anspruch bestünde.

Die Regelung in der Satzung kann auch nicht dahingehend verstanden werden, dass bei der Berechnung des Auseinandersetzungsguthabens die in der Bilanz für das Jahr 2014 festgestellte Summe der Aktiva der Genossenschaft zugrunde zu legen ist. Vielmehr entspricht die Satzungsbestimmung den Vorgaben des § 73 Abs. 2 Satz 1 GenG, wonach die Auseinandersetzung unter Zugrundelegung der Bilanz zu erfolgen hat.

Bei gesetzeskonformer Auslegung der Satzung ist davon auszugehen, dass dem Mitglied – wie es § 73 GenG grundsätzlich vorsieht – nur ein Anspruch auf das Geschäftsguthaben, vermehrt um zugeschriebene Gewinnanteile wie sie sich aus der Bilanz für das Jahr 2014 ergeben, zustehen sollte.

Einen Anspruch der Mitglieder auf Auszahlung einer besonderen Ergebnisrücklage sieht die Satzung nicht vor.

Eine Anwendung der Regeln für Kapitalgesellschaften zur Berechnung von Auseinandersetzungsguthaben kommt hier nicht in Betracht, da das Genossenschaftsgesetz besondere Regelungen enthält, die auch für Kreditgenossenschaften nicht gelten müssen.

Gegenüber einem Berliner Wohnungsunternehmen ist diese Woche ein hoher Bußgeldbescheid wegen Verstößen gegen die Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO) erlassen worden.

Nach Angaben der Berliner Beauftragten für den Datenschutz hat das Wohnungsunternehmen Mieterdaten in einem Archivsystem ohne Möglichkeit der Löschung dieser Daten gespeichert. Trotz der Aufforderung der Aufsichtsbehörde nach einer Vor-Ort-Kontrolle im Jahr 2017 hat das Unternehmen nach der Auffassung der Behörde keine Abhilfe geschaffen. Details dazu finden Sie im Schreiben des GdW.

Vor dem Hintergrund dieses aktuellen Falles möchten wir Sie nochmals auf die Löschpflicht von personenbezogenen Daten nach Art. 17 DS-GVO („Recht auf Vergessenwerden“) hinweisen. Eine Löschpflicht entfällt nach Art. 17 Abs. 3 DS-GVO, solange die Daten weiterhin erforderlich sind, weil sie zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen nötig sind oder weil sie zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung – insbesondere der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen im Handels- und Steuerrecht – benötigt werden. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme bei Fragen im Rahmen der DS-GVO und eine umfassende Kooperation mit dem Datenschutzbeauftragten des Landes insbesondere bei Verstößen können einen Verstoß abhelfen und negative Folgen abmildern.

Mit seinem Urteil vom 17.04.2019 (Az: VIII ZR 33/18) hat der BGH etwas Unruhe verursacht, da einige Stimmen meinten, dass sich dadurch die Unwirksamkeit vielen Wohnflächenberechnungen ergeben hätten.

In dem Urteil ging es zunächst einmal um die Berechnung der Wohnfläche im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens. Dabei war auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) die vertraglich vereinbarte Miete ausschlaggebend.

Daneben betonte aber der BGH, dass der Begriff der "Wohnfläche" bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen ist.

Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen – vorliegend der Wohnflächenverordnung – ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird.

Im Fall ging es um eine Wohnung in Berlin, der Mietvertrag datierte von 2007. Im Rahmen des Rechtsstreits holte das Landgericht ein Gutachten zur Frage ein, ob Balkone im Jahr 2007 üblicherweise zur Hälfte angerechnet wurden.

Das Landgericht rechnete die Fläche des straßenseitigen Balkons nach § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung (WoFlV) nur mit einem Viertel auf die Wohnfläche an. Es meinte, dass die Wohnflächenverordnung für die Ermittlung der Wohnfläche der streitigen Wohnung anwendbar sei, da sie bei Abschluss des Mietvertrages für den preisgebundenen Wohnraum gegolten habe und die Kammer nach durchgeführter Beweisaufnahme nicht die Überzeugung habe gewinnen können, dass in Berlin im Jahre 2007 die örtliche Übung bestanden habe, ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung anzuwenden.

Da außerdem anderweitige Abreden der Mietvertragsparteien nicht ersichtlich seien, verbleibe es bei der Heranziehung der Wohnflächenverordnung.

Der BGH stimmte diesem Vorgehen zu. Die Wohnfläche wurde zu Recht aufgrund der Wohnflächenverordnung ermittelt und der straßenseitige Balkon nach der anzuwendenden Wohnflächenverordnung nur mit einem Viertel angerechnet.

Nach der ständigen Senatsrechtsprechung ist der Begriff der „Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und vorliegend aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 231/06, aaO Rn. 13; vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19).

Mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus ist eine bestehende örtliche Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung gemeint.

Das Berufungsgericht hat (letztlich) zu Recht darauf abgestellt, dass nach der Senatsrechtsprechung (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO Rn. 15) ein abweichender örtlich üblicher Berechnungsmodus als Grundlage der Wohnflächenermittlung nur dann in Betracht kommt, wenn sich eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerkes gebildet hat. Denn die Ermittlung der Wohnfläche kann sinnvollerweise nur aufgrund eines einheitlichen, in sich geschlossenen Regelwerks vorgenommen werden, weil anderenfalls Wertungswidersprüche zumindest möglich und sachgerechte Ergebnisse nicht sichergestellt sind.
Deshalb reicht es nicht aus, dass ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder verschiedene Regelwerke miteinander vermischt. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer herausgebildet hat oder ob das zu dieser Frage eingeholte Gutachten nicht auf einer ausreichend repräsentativen Marktbefragung beruhte oder in den Fragebögen auf einen unzutreffenden Zeitraum abgestellt worden war.

In den vorstehend genannten Fällen besteht vielmehr kein Anlass, von dem Grundsatz abzuweichen, dass (sofern die Parteien dem Begriff der Wohnfläche nicht im Einzelfall eine andere Bedeutung beigemessen haben) das Regelwerk – insgesamt – für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich ist, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum anzuwenden war, hier mithin die Wohnflächenverordnung.

Dies bedeutet aber nicht, dass der BGH klargestellt habe, dass bei Mietverträgen, die nach dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, die Balkone nur zu einem Viertel bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind.

Zunächst einmal genießen Mietverhältnisse, die vor dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden, Bestandsschutz, so dass die Anrechnung zur Hälfte zulässig ist. Bauliche Änderungen an der Wohnung nach dem 31.12.2003, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, können ebenfalls in Abweichung von der Regel der Viertelanrechnung eine Anrechnung zur Hälfte rechtfertigen.

Der GdW hat in der Vergangenheit stets darauf hingewiesen, dass es auch nach dem 31.12.2003 weiterhin möglich ist, die Größe der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu bemessen, wenn dies in dem Miet-/Nutzungsvertrag so ausgewiesen wird.

Dies hat auch der BGH zugelassen, indem er betonte, dass die Parteien den Begriff der Wohnfläche im Einzelfall auch anders bestimmen können. Hier kann sich aus den Umständen wiederum ebenfalls eine Anrechnung zur Hälfte (s. o.) ergeben.

Der BGH hat in den Entscheidungsgründen zudem ausdrücklich darauf hingewiesen, dass – bei fehlender anderweitiger Vereinbarung – eine abweichende Berechnung möglich ist, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen ein anderes Regelwerk wie die II. BV oder die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird.

Der EuGH hat sich in seinem Urteil vom 1. Oktober 2019 mit der Frage beschäftigt, wie die Einwilligung in die Nutzung von Cookies zu erfolgen hat. Wie Unternehmen nun mit Cookies umgehen sollten und weitere Informationen entnehmen Sie bitte dem Rundschreiben des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Hier können Sie ebenfalls das darin erwähnte Muster downloaden:

Der Deutsche Bundesrat hat beschlossen, den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches und des Wohnungseigentumsgesetzes zur Förderung der Elektromobilität zur Beratung an den Deutschen Bundestag weiterzuleiten.

Im Mietrecht soll damit eine Regelung eingeführt werden, wonach der Mieter einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Erlaubnis einer Ladestation für Elektrofahrzeuge hat. Entsprechendes soll auch für das Wohnungseigentumsrecht gelten. Die Kosten für die baulichen Maßnahmen zum Einbau einer Ladestation soll der Mieter bzw. Wohnungseigentümer tragen. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte dem Rundschreiben des GdW.

Mit Urteil vom 21.08.2019 (Az: VIII ZR 265/18) hat der BGH klargestellt, dass die auf einer Webseite und/oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Unternehmers enthaltene Mitteilung, die Bereitschaft zu einer Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle könne "im Einzelfall" erklärt werden, nicht ausreichend klar und verständlich im Sinne des § 36 Abs. 1 Nr. 1 VSBG ist.

Es ging um eine Unterlassungsklage einer Verbraucherschutzeinrichtung nach § 4 UKlaG gegen einen Betreiber eines Online-Shops für den Kauf von Lebensmitteln. Der Betreiber hatte auf seiner Web-Seite im Impressum den Hinweis:

"Der Anbieter ist nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. Die Bereitschaft dazu kann jedoch im Einzelfall erklärt werden."

Eine nahezu gleichlautende Mitteilung ist in § 11 der auf ihrer Internetseite veröffentlichten Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten. Dort heißt es:

Der Verbraucherschutzverein sah darin einen Verstoß gegen die Vorschrift des § 36 Abs. 1 Nr. 1 Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG), weil die Verbraucher nach diesen Erklärungen erst den Unternehmer individuell kontaktieren müssten, um die Bereitschaft zur Teilnahme an einem Schlichtungsverfahren zu erfragen. Er verlangte fruchtlos die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung sowie die Zahlung außergerichtlicher Abmahnkosten in Höhe von 214 €.

Daher erhob der Verein Unterlassungsklage gegen den Shop-Betreiber, im Rahmen geschäftlicher Handlungen im Internet Lebensmittel anzubieten oder anbieten zu lassen und die Verbraucher nicht klar und verständlich davon in Kenntnis zu setzen, inwieweit die Bereitschaft oder Verpflichtung besteht, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. Weiter hat er die Zahlung außergerichtlicher Abmahnkosten verlangt.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, die Berufung des Klägers führte zur Stattgabe der Klage. Die Revision des Shopbetreibers blieb ohne Erfolg.

Der BGH entschied, dass dem Verbraucherschutzverein der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aus § 2 Abs. 1, 2 Nr. 12 UKlaG in Verbindung mit § 36 Abs. 1 Nr.1 VSBG zusteht. Daneben könne er gemäß § 5 UKlaG, § 12 Abs. 1 Satz 2 UWG Erstattung der angesetzten Abmahnkosten verlangen.

Das VSBG legt einem Unternehmer in § 36 VSBG eine allgemeine Informationspflicht auf, den Verbraucher (als möglichen künftigen Vertragspartner) leicht zugänglich, klar und verständlich davon in Kenntnis zu setzen, "inwieweit er bereit oder verpflichtet ist, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen“. Das Gesetz verlangt auch die Mitteilung einer fehlenden Bereitschaft.

Die Angabe, dass die Bereitschaft zu einer Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherstelle teilzunehmen, "im Einzelfall" erklärt werden könne, genügt nicht den aus dem Sinn und Zweck des § 36 Abs. 1 Nr. 1 VSBG abzuleitenden Anforderungen an das in dieser Vorschrift aufgestellte Klarheits- und Verständlichkeitsgebot.

Eine solche Mitteilung lässt offen, von welchen Kriterien der Unternehmer seine Entscheidung abhängig macht, sich auf eine Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle einzulassen, und zwingt den Verbraucher daher zu Nachfragen. Dies ist nicht richtig.

Der BGH hat mit Urteil vom 9.10.2019 (Az.: VIII ZR 21/19) die Rechte von Mietern gestärkt, die sich aus Gründen einer unzumutbaren Härte gegen eine Modernisierungsmieterhöhung wehren.

Im Fall ging es um den Mieter einer knapp 86 m² großen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929, in der er seit seinem fünften Lebensjahr wohnt und die er inzwischen allein nutzt. Der Mietvertrag wurde im Jahr 1962 von den Eltern des Mieters abgeschlossen. Der Mieter bezog ALG II, die Kaltmiete betrug monatlich 574,34 €, von denen das Jobcenter 463,10 € zahlte.

Es wurden Modernisierungsarbeiten am Haus vorgenommen. Für diese Arbeiten erklärte die Vermieterin dem Mieter gegenüber schriftlich die Erhöhung der Kaltmiete um 240,- € monatlich. Hiervon entfielen 70,- € auf die Dämmungsarbeiten, 100,- € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70,- € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls.

Hiergegen wandte der Mieter ein, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte.

Die Vermieterin erwiderte, dass sich der Mieter nicht darauf berufen könne, weil die Wohnung nicht angemessen, sondern mit 86 m² für alleinstehende Hartz-IV-Empfänger zu groß sei.

Diesen Einwand ließ der BGH nicht gelten, da die Hartz-IV-Regelungen eine andere Zweckrichtung als die Härteklausel haben.

Die Angemessenheitsregelung soll die von der Allgemeinheit zu tragenden Unterkunftskosten deckeln. Sie sollen sicherstellen, dass sich ein Hilfebedürftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Bei der Härteklausel (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) geht es dagegen um die Frage, ob ein Mieter, der keinerlei Einfluss auf Modernisierungen hat, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.

Die Größe der Wohnung ist bei der Abwägung des Härtefalls dann zu berücksichtigen, wenn die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung – für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist.

Hier war zu berücksichtigen, dass der Mieter schon seit dem Jahr 1962 und damit seit rund 55 Jahren in der Wohnung lebt und ihm daher nicht vorgehalten werden kann, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses "über seine Verhältnisse" lebe.

Daher war die Größe der Wohnung kein Ausschlusskriterium.

Gleichzeitig verwies der BGH aber auf die gesetzlichen Einschränkungen der Härteklausel.

Die Klausel ist daher gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB nicht anwendbar, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist oder gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB, wenn bestimmte Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind.

Bezüglich der Modernisierungsmaßnahme "Vergrößerung der Balkone auf 5 m²" fehlen Feststellungen zu der entscheidenden Frage, ob Balkone dieser Größe allgemein üblich, also bei mindestens 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region anzutreffen sind. Allein aus dem Umstand, dass der örtliche Mietspiegel einen Balkon ab 4 m² Fläche als wohnwerterhöhendes Merkmal einstuft, lassen sich insoweit keine verlässlichen Schlussfolgerungen ziehen.

Hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme "Fassadendämmung" gibt § 9 Abs. 1 EnEV dem Eigentümer im Falle der Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen zwar vor, Wärmedämmungsmaßnahmen durchzuführen, erlegt ihm aber keine Verpflichtung auf, den Außenputz zu erneuern.

Dies steht regelmäßig im freien Belieben des Vermieters, ob und wann er eine Erneuerung des Außenputzes vornimmt.

§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schließt den Härteeinwand des Mieters nur dann aus, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann. Es kommt daher darauf an, ob für den Vermieter eine Erneuerung des Außenputzes "unausweichlich" ist, etwa weil dieser aufgrund altersbedingten Verschleißes zu erneuern ist und sich der Vermieter zudem einem berechtigten Instandsetzungsbegehren des Mieters oder einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung ausgesetzt sieht beziehungsweise die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist.

Da all diese Fragen nicht abschließend geklärt waren, hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Wie Ihnen bekannt ist, schulden Unternehmen, die regelmäßig Leistungen im Rahmen der bildenden Kunst, der Publizistik, der Öffentlichkeitsarbeit oder der Werbung an selbstständige Künstler in Auftrag geben und diese Leistungen verwerten, gemäß dem Künstlersozialversicherungsgesetz (KSVG) die Leistung der Künstlersozialabgabe.

Am 01.01.2020 beträgt der Prozentsatz der Künstlersozialabgabe 4,2 %. Im Bundesgesetzblatt Teil I, Nr. 32 vom 05.09.2019 wurde die diesbezügliche Künstlersozialabgabe-Verordnung 2020 veröffentlicht.

Zu den einzubeziehenden Leistungen zählen nicht nur Publikationen und Fotos, sondern auch das Gestalten von Webseiten und Öffentlichkeitsarbeit durch selbstständige Künstler. Selbstständig ist ein Künstler, der seine Leistungen erwerbsmäßig und nicht nur vorübergehend ausübt und daraus ein Mindesteinkommen erzielt; dieser ist der Künstlersozialversicherung unterworfen.

Sie sollten daher regelmäßig überprüfen, ob Sie derartige Leistungen in Anspruch nehmen.

Mit Urteil vom 21.08.2019 (Az: VIII ZR 263/17) hat der BGH eine Entscheidung zur Frage von Ersatzpflichten wegen unfertiger Renovierungsarbeiten getroffen.

Im Fall ging es um einen Mieter, der 4 ½ Jahre in einer Doppelhaushälfte wohnte. Das Haus war ihm zu Mietbeginn unrenoviert übergeben worden. Die Vermieterin erklärte mündlich, der Mieter könne das Haus "renovieren wie er es möchte". Die Schönheitsreparaturklausel im Vertrag war zudem unwirksam. Die Renovierungsarbeiten stellte der Mieter aber ein, als er erfuhr, dass die Vermieterin das Haus verkaufen wolle. Der Mieter zog anschließend aus.

Die Vermieterin verklagte den Mieter auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von mehr als 9.000 € nebst Zinsen wegen der abgerissenen Tapeten und unfertigen Arbeiten im Haus. Das Amtsgericht wies die Klage ab und auch die Berufung der Vermieterin hatte nur in geringem Umfang, nämlich 645,14 € Erfolg gehabt.

Der Mieter legte dagegen Revision ein.

Der Mieter war zwar nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Aber das Abreißen der Tapeten in den Fensterlaibungen der Küche und an Teilen der Flurwände, ohne die damit begonnene Renovierung der Wände zu Ende zu führen, war eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Daher ist der Mieter nach § 535 Abs. 1, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Der Mieter hätte begonnene Renovierungsarbeiten zu Ende führen oder den vorherigen Zustand wiederherstellen müssen.

Eine vorherige Aufforderung zur Beseitigung des Schadens unter Fristsetzung war für das Ersatzverlangen der Vermieterin nicht erforderlich.

Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat einen Kostenaufwand zur Schadensbehebung von 829,27 € ermittelt. Es sei jedoch ein Abzug "neu für alt" gerechtfertigt.

Da es im vorliegenden Fall eine rund 30 Jahre alte – nicht zum Überstreichen geeignete, aber vor seiner Besitzzeit mehrfach überstrichene – Mustertapete ging, die sich teilweise bereits gelöst habe, ist dieser aber neu zu bewerten.

Die vorhandene Dekoration war angesichts ihres Alters und Zustandes ohnehin wertlos gewesen. Aus diesem Grund kann durch das Entfernen einiger abgelöster Tapetenteile überhaupt kein Schaden entstanden sein.

Die Vermieterin trägt für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB die Beweislast für das Entstehen und die Höhe des geltend gemachten Schadens.

Hierzu wurde in den Vorinstanzen keine Feststellung getroffen, so dass die Sache zur endgültigen Entscheidung zurückzuverweisen ist.

Mit Urteil vom 02.07.2019 (Az: II ZR 155/18) hat der BGH klargestellt, dass die Neufassung von § 39 Abs. 1 GenG im Jahr 2007 nichts an der gesetzlichen Zuständigkeit für die fristlose Kündigung des Dienstverhältnisses mit dem Vorstandsmitglied einer Genossenschaft geändert hat. Diese liegt wie bisher bei der Mitglieder- oder Vertreterversammlung.

Damit bestätigt der BGH auch die Wirksamkeit der geltenden Regelung in der Mustersatzung zur Zuständigkeit.

Im Fall ging es um ein seit 1995 tätiges Mitglied eines zweiköpfigen Vorstands einer Genossenschaft. Die Anstellung war in einem befristeten Dienstvertrag mit Verlängerungsoption geregelt. Nach letzter Nachtragsvereinbarung aus 2013 war der Anstellungsvertrag bis Ende 2017 befristet und bis dahin nur aus wichtigem Grund kündbar. Für die Kündigung war nach der Satzung die Vertreterversammlung zuständig. Die Anstellung sollte sich um jeweils weitere fünf Jahre verlängern, wenn sie nicht bis spätestens ein Jahr vor Fristablauf gekündigt wird.

Das Vorstandsmitglied wurde mit rechtskräftigem Strafbefehl im August 2007 wegen Einkommensteuerhinterziehung in fünf Fällen und Subventionsbetrug in zwei Fällen zu einer Freiheitsstrafe von einem Jahr verurteilt, deren Vollstreckung mit einer Bewährungszeit von drei Jahren zur Bewährung ausgesetzt wurde.

Das Mitglied rechnete ab 2011 Reisen mit der Familie und auch der Vorstandsassistentin, mit der er ein intimes Verhältnis unterhielt, als dienstlich veranlasste Reisen gegenüber der Genossenschaft ab.

Im Frühjahr 2015 prüfte der Genossenschaftsverband den Jahresabschluss 2014 der Genossenschaft und erstattete dem Aufsichtsrat hierüber am 8. Juni 2015 Bericht, der das Vorstandsmitglied am selben Tag vorläufig seines Amtes als Vorstand enthob. Zudem beschloss der Aufsichtsrat am 24./25. und 29. Juni 2015, das vom Genossenschaftsverband angedeutete Fehlverhalten des Vorstandsmitgliedes und dessen Spesenabrechnungen durch Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer überprüfen zu lassen. Mit Schreiben vom 9. Juli 2015 berichtete die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht der Genossenschaft über die im Frühjahr 2015 durchgeführte Prüfung ihres Geschäftsbetriebs. Am 17. Juli 2015 wurde die Genossenschaft von der Staatsanwaltschaft über die strafrechtliche Verurteilung des Vorstandsmitgliedes informiert. Daraufhin berief die Beklagte am 20. Juli 2015 eine außerordentliche Vertreterversammlung für den 7. August 2015 ein, in der die Vertreterversammlung beschloss, das Mitglied als Vorstand abzuberufen und dessen Dienstvertrag fristlos zu kündigen. Der Aufsichtsrat beschloss in der Sitzung vom 13. August 2015 die Umsetzung der Beschlüsse der Vertreterversammlung und "aus Gründen äußerster Vorsicht" ebenfalls die außerordentliche Kündigung des Dienstvertrags des Klägers.

Das Mitglied hält die Kündigungen für unwirksam und hat mit seiner Klage beantragt, die Genossenschaft zu verurteilen, ihm die dienstvertraglich geschuldete Vergütung weiter zu zahlen, sowie festzustellen, dass die Kündigungsbeschlüsse von Vertreterversammlung und Aufsichtsrat nichtig sind und der Dienstvertrag fortbesteht.

Die Revision des Mitgliedes hatte keinen Erfolg.

Der Beschluss der Vertreterversammlung, dem Vorstandsmitglied fristlos zu kündigen, ist wirksam. Die Satzung der Genossenschaft, die der Vertreterversammlung diese Befugnis zuweist, verstößt nicht gegen eine gesetzliche Zuständigkeitsregelung. § 39 Abs. 1 Satz 1 GenG enthält keine ausschließliche Zuständigkeitszuweisung an den Aufsichtsrat zur fristlosen Kündigung eines Vorstandsmitglieds, sondern eine der Meidung von Interessenkonflikten dienende Ausnahmevorschrift von der allgemeinen Vertretungsbefugnis des Vorstands nach § 24 Abs. 1 Satz 1 GenG.

Die Zuständigkeit zur außerordentlichen Kündigung eines Vorstandsmitglieds folgt aus § 24 Abs. 3 Satz 2 GenG. Die Kompetenz zum Widerruf der Bestellung liefe weitgehend leer, wenn damit nicht das Recht verbunden wäre, auch den Anstellungsvertrag durch einseitige Kündigung zu beenden. Dies gelte zumindest bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Kündigung. Diese Zuständigkeit hat auch die BGH-Rechtsprechung bis zur Genossenschaftsrechtsnovelle angenommen. Bei dieser bleibt es auch weiterhin. Nach § 40 GenG steht allein der Mitgliederversammlung die Entscheidung über die Abberufung eines Vorstandsmitglieds und die fristlose Kündigung seines Dienstverhältnisses zu. § 40 GenG ist mit der Genossenschaftsrechtsnovelle nicht inhaltlich verändert, sondern nur redaktionell an § 24 Abs. 2 GenG angepasst worden.

Daher war die hilfsweise ausgesprochene Kündigung durch den Aufsichtsrat wegen der fehlenden Beschlusskompetenz nichtig. Dies ändert aber nichts an der Wirksamkeit des Beschlusses der Vertreterversammlung.

Der Kündigung liegen ausreichend viele Kündigungsgründe zugrunde. Auch ist die Kündigung innerhalb der zweiwöchigen Ausschlussfrist ausgesprochen worden. Die Vertreterversammlung hat von den Kündigungsgründen erst in der Sitzung vom 7. August 2015 Kenntnis erlangt.

Von der strafrechtlichen Verurteilung hat die Genossenschaft Mitte Juli 2015 erfahren und die Prüfungshinweise des Genossenschaftsverbands und Wortmeldungen einzelner Aufsichtsratsmitglieder im Hinblick auf die Spesenabrechnungen hatten Prüfungsbedarf angesprochen und damit allenfalls erste Verdachtsmomente hinsichtlich etwaiger Verfehlungen des Vorstandsmitgliedes begründet. Nach Prüfung des Sachverhaltes hatte der Aufsichtsrat dann zeitnah die Vertreterversammlung einberufen.

Der Genossenschaft ist aufgrund der festgestellten Verfehlungen auch die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zu dessen vereinbarter Beendigung nicht zuzumuten (§ 626 Abs. 1 BGB).

Damit war die Kündigung berechtigt und dem Mitglied stand keine weitere Vergütung mehr zu.

Hier können Sie das Rundschreiben des GdW zum Urteil des Bundesverfassungsgericht zur sog. Mietpreisbremse downloaden. Das Bundesverfassungsgericht hält die Anträge gegen die sogenannte "Mietpreisbremse" für erfolglos. Insofern bleibt die im BGB getroffene Regelung über die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft.

 

Der Koalitionsausschuss hat am 18.08.2019 ein Wohn- und Mietenpaket beschlossen. Die Einzelheiten können Sie dem Rundschreiben des GdW entnehmen.

Der Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. (AGV) informierte, dass die Große Tarifkommission der Gewerkschaften und der Verbandsausschuss des Arbeitgeberverbandes dem vereinbarten Tarifergebnis zugestimmt haben. Das Tarifergebnis ist damit wirksam. Mitglieder des AGV erhalten weitere Informationen dort.

Das Landgericht Essen hat mit Urteil vom 30.01.2019 (Az: 12 O 62/18) die dauerhafte Installation einer Videokamera für Bild- und Tonaufzeichnungen im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses, mit dem Bild- und Tonaufnahmen von Nutzern des Treppenhauses in einem Teilbereich des Treppenhauses angefertigt werden können, untersagt. Die Kamera verletzt in rechtswidriger Weise das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Nutzer und ist deshalb zu unterlassen. Dies gilt auch für eine Kameraatrappe, von der ein Überwachungsdruck ausgeht.

Im Fall ging es um die Installation einer Videokamera im Hausflur eines Mehrfamilienhauses. Das nachbarschaftliche Verhältnis zwischen den Parteien, wobei ein Hausbewohner gleichzeitig Vermieter der anderen Wohnung ist, war angespannt. Es kam wiederholt zu Streitigkeiten mit verbalen Auseinandersetzungen.

Daher installierten die Wohnungseigentümer über ihrer Wohnungseingangstür im zweiten Obergeschoss eine Videokameraattrappe. Diese ist in Richtung des Treppenaufgangs von der ersten in die zweite Etage des Hauses gerichtet und mit einem rot leuchtenden Licht versehen, welches den Anschein einer Aufnahme erweckt.

Zudem wurde eine funktionsfähige Videokamera im Hausflur installiert. Die Kamera erfasst den Bereich vor der Wohnung der Wohnungseigentümer und den oberen Bereich des Treppenaufgangs von dem ersten in das zweite Obergeschoss.

In dem Flur auf der zweiten Etage befindet sich ein Fenster, welches im Aufnahmebereich der Kamera liegt, sodass Personen, die das Fenster öffnen oder schließen, gefilmt werden.

Es lag keine Einwilligung der Mieter die Fertigung von Video- und Tonaufzeichnungen vor.

Dem Mieter steht der Anspruch auf Unterlassung einer Video- und Audioüberwachung des Treppenhauses gem. § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB analog i.V.m. § 823 Abs. 1 BGB zu. Denn die Video- und Audioaufnahmen verletzen den Mieter in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht und sind auch nicht durch schutzbedürftige Belange der Eigentümer gerechtfertigt.

Das allgemeine Persönlichkeitsrecht schützt die Befugnis des Einzelnen, grundsätzlich selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart und persönliche Daten preisgegeben und verwendet werden. Die freie Entfaltung der eigenen Persönlichkeit wird gefährdet, wenn jederzeit mit der Beobachtung durch Personen gerechnet werden muss, die man selbst nicht sehen kann oder wenn die reproduzierbare Aufzeichnung des eigenen Verhaltens droht. Denn durch eine Video- und Tonaufzeichnung können Lebensvorgänge technisch fixiert und in der Folge abgerufen, aufbereitet und gegebenenfalls ausgewertet werden. Hierdurch können eine Vielzahl von Informationen über die Betroffenen, ihre Familienmitglieder, Freunde und Besucher gewonnen werden.

Der Bildaufnahmebereich der Videokamera erfasst zwar unmittelbar nur den Bereich des Hausflures vor der Wohnung der Eigentümer im zweiten Obergeschoss. Allerdings fertigt die Kamera auch Tonaufzeichnungen an, sodass das Gespräch zwischen dem Mieter und seiner Ehefrau von der Kamera aufgezeichnet wurde und auf der Aufnahme zu hören ist. Zudem hat die Videokamera den Mieter auch gefilmt, als er das Flurfenster in der zweiten Etage geschlossen hat.

Durch die Aufnahmefunktion der Videokamera können potenziell sämtliche Gespräche des Mieters mit seiner Ehefrau oder sonstigen Besuchern im Hausflur aufgezeichnet und dokumentiert werden, was zu einem ständigen Überwachungsdruck führt. Der Mieter hat auch keine Möglichkeit, dieser Überwachung zu entgehen, da er auf die Nutzung des Hausflures angewiesen ist. Die einzige Möglichkeit, Aufzeichnungen seiner Gespräche verlässlich zu unterbinden, besteht darin, solche im Hausflur gänzlich zu unterlassen.

Diese Beeinträchtigung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts ist auch rechtswidrig, da bei einer Gesamtabwägung der widerstreitenden Interessen die schutzwürdigen Belange des Mieters überwiegen.

Ob eine Beeinträchtigung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts rechtswidrig ist, ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles und durch Vornahme einer umfassenden Güter- und Interessenabwägung zu beantworten. Damit die Abwägung zu Gunsten des Nutzers der Videokamera ausfallen kann, muss die Überwachung zur Abwehr schwerwiegender Beeinträchtigungen erforderlich und die drohende Beeinträchtigung auf andere Weise nicht zu verhindern sein.

Die Videoüberwachung lässt sich insbesondere nicht mit dem Schutzbedürfnis vor Wohnungseinbruchsdiebstählen rechtfertigen. Eine rein vorsorgliche Überwachung des Wohnungseigentums, welche nicht an bereits begangene Taten anknüpft, ist unverhältnismäßig.

Auch die Kameraattrappe führt zu einer Beeinträchtigung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Denn auch bei einer tatsächlich nicht erfolgenden Überwachung kann der verbleibende Überwachungsdruck ausreichen. Äußerlich kann nicht ohne Weiteres erkannt werden, ob eine bloße Attrappe oder eine Videokamera mit Aufzeichnungen betrieben wird. Die Kameraattrappe sieht täuschend echt aus und könnte durch eine echte Videokamera ersetzt werden, ohne dass dies auffällt.

Nachdem die Deutsche Umwelthilfe in der Vergangenheit massenhaft Mitglieder des IVD wegen fehlerhaften Ausweisens der Energieausweise abgemahnt und verklagt hat, ist mittlerweile der erste Fall eines GdW-Mitglieds aus Nordrhein-Westfalen bekannt. Die Deutsche Umwelthilfe hat die betreffende Wohnungsgenossenschaft abgemahnt und eine Unterlassungsklage eingereicht.

Mit dem Schreiben des GdW möchten wir Sie für das Thema sensibilisieren und auf die aktuelle rechtliche Wertung hinweisen. Hier können Sie das Schreiben downloaden:

Der Europäische Gerichtshof (EuGH; Az: C-377/17) hat entschieden, dass die Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) nicht mehr verbindlich vorgeschrieben werden dürfen, sondern die Honorare zukünftig frei zu vereinbaren seien.

Mehr hierzu finden Sie im Rundschreiben des GdW, welches Sie hier downloaden können:

Am 28.06.2019 hat der Bundestag zweite Datenschutzanpassungs- und Umsetzungsgesetz (2. DSAnpUG) verabschiedet, mit dem zahlreiche Gesetze mit den Vorgaben der DS-GVO in Einklang gebracht werden. Unter anderem führt das Gesetz zu Änderungen im BDSG.

So wurde für die Bestellung eines Datenschutzbeauftragten in einem Unternehmen eine Erhöhung von 10 auf 20 Personen, die ständig personenbezogene Daten verarbeiten, festgelegt.

Die Befreiung von der Bestellpflicht eines Datenschutzbeauftragten für Unternehmen mit weniger als 20 ständig personenbezogene Daten verarbeitenden Personen führt jedoch nicht zu einem Wegfall datenschutzrechtlicher Pflichten. Die Unternehmen müssen weiterhin den Pflichten nach der DS-GVO vollumfänglich nachkommen.

Das 2. DSAnpUG wird nun dem Bundesrat zur Zustimmung zugeleitet. Es tritt dann am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.

Der GdW informierte jüngst zum aktuellen Stand der SOKA-Beitragspflicht. Die SOKA-Bau hat in der jüngsten Vergangenheit auch Unternehmen der Wohnungswirtschaft, die größere Regiebetriebe betreiben, auf Zahlung von Beiträgen in Anspruch nehmen wollen.

Um die Betroffenheit der GdW-Mitgliedsunternehmen zu erfahren, hat der GdW im März dieses Jahres eine Befragung durchgeführt. Befragt wurden alle Unternehmen, die im Rahmen der GdW Jahresstatistik geantwortet hatten, dass sie einen Regiebetrieb für die Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsleistungen unterhalten bzw. diese Leistungen durch ein Tochterunternehmen erbringen lassen.
 
Die Auswertung zeigt, dass nur ein extrem kleiner Teil der GdW-Unternehmen in den vermeintlichen Anwendungsbereich der SOKA-Bau fallen könnte.
 
Daraufhin hat der GdW die Vertreter der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt, des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes e.V. und des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie angeschrieben, um für die betroffenen Wohnungsunternehmen eine einvernehmliche Lösung zu finden. Das Schreiben finden Sie zu Ihrer Kenntnis hier zum Download.

In § 11 der Mustersatzung wird der Ausschluss eines Mitgliedes geregelt, wobei beim unbekannt verzogenen Mitglied die Regelungen zur Anhörung und zur Zustellung des Beschlusses grundsätzlich Probleme bereiteten, da dem Ausschlussgrund gerade die Nichtauffindbarkeit des Mitgliedes inneliegt.

 

Daher wurde im Jahr 2016 die Satzungsregelung dahingehend angepasst, dass bei einem Ausschluss wegen unbekannten Aufenthalts des Mitgliedes die Regelungen zur Anhörung, zur Zustellung des Beschlusses und zur Einlegung eines Widerspruchs keine Anwendung finden.

Nunmehr hat sich die praktische Relevanz dieser Regelung auch gerichtlich gezeigt.

Mit Urteil vom 02.10.2018 hatte das Landgericht Leipzig (Az: 03 S 283/18) über eine Berufung einer Wohnungsgenossenschaft wegen der Auszahlung eines Auseinandersetzungsguthabens sechs Jahre nach Ausscheiden eines Mitgliedes zu entscheiden.

Das Amtsgericht Leipzig hatte den Anspruch des 1992 unbekannt verzogenen Mitglieds, welches dann 2011 durch Vorstandsbeschluss entsprechend der damals geltenden Satzungsregelung, die der (alten) Mustersatzung entsprach, ausgeschlossen wurde und sich erst 2017 an die Genossenschaft wandte, bejaht. Dagegen legte die Wohnungsgenossenschaft Berufung ein, die jedoch zurückgewiesen wurde.

Es ging hier um die Frage, ob der Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben aus dem  unstreitig gestellten Ausschluss zum 31.12.2011 verjährt oder verwirkt war.

Das Gericht entschied, dass der Anspruch auf Auszahlung nicht verjährt sei, da das ehemalige Mitglied keine Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen, hier des Ausschlusses hatte und auch nicht haben musste.

Zwar teilte das Mitglied der Wohnungsgenossenschaft entgegen der satzungsrechtlichen Verpflichtung keine neue Adresse mit und zog zudem im Laufe der Jahre mehrfach um, ohne die Wohnungsgenossenschaft hierüber zu informieren.

Das Gericht bezog jedoch den Umstand, dass die Wohnungsgenossenschaft selbst nicht die damals geltenden Regelungen des Ausschlussverfahrens eingehalten hatte, ebenfalls in die Abwägung ein. So wurde das Mitglied weder angehört, noch wurde es über den Ausschluss mittels Brief informiert.

Das Gericht wertete die fehlende Nachfrage beim Einwohnermeldeamt als Verstoß gegen die allgemeine Treuepflicht. Das Mitglied war die ganze Zeit über in der Stadt wohnhaft gewesen, so dass die aktuelle Anschrift ohne weiteres hätte ermittelt werden können. Diese Anfrage sein nach Ansicht des Gerichts der Wohnungsgenossenschaft auch ohne weiteres zumutbar gewesen.

Daher wiege diese Pflichtverletzung – da sie zu einem Ende der Mitgliedschaft geführt habe – schwerer als die fehlende Mitteilung der aktuellen Adresse durch das Mitglied. Unter diesen Umständen begann der Lauf der Verjährung erst ab tatsächlicher Kenntnis des ehemaligen Mitgliedes von seinem Ausschluss und nicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt.

Daher musste die Genossenschaft hier das Auseinandersetzungsguthaben noch sechs Jahre nach dem Ausscheiden auszahlen.

Um eine solche Rechtsfolge auch für andere Wohnungsgenossenschaften zu vermeiden, sollte die neue Satzungsregelung in § 11 der Mustersatzung umgesetzt werden, auch wenn die Rechtssicherheit der Regelung erst nach entsprechenden Urteilen endgültig bestätigt werden kann. Bei Zugrundelegung der neuen Satzungsregelungen wäre das Urteil des Landgerichts anders ausgefallen. Einer Anhörung oder einer Zustellung des Beschlusses hätte es nicht bedurft, so dass die Wohnungsgenossenschaft keinerlei Pflichtverletzung begangen hätte und damit die Abwägung zulasten des ehemaligen Mitgliedes ausgegangen wäre.

 

Hier können Sie ein GdW-Telegramm, welches die Position der Wohnungswirtschaft zu den Referentenentwürfen des BMJV zur Änderung des Mietrechts beinhaltet, downloaden. Wir bitten um Kenntnisnahme verbunden mit dem Hinweis, dass eine Mietpreisbremse in Sachsen noch nicht eingeführt wurde. 

Der Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V. (AGV) hatte Anfang des Jahres über eine Klage der SOKA-Bau gegen ein Wohnungsunternehmen berichtet, wobei es um die Beitragspflicht des Wohnungsunternehmens ging. Dieses Verfahren wurde jetzt entschieden.

Danach soll die Beitragspflicht zur SOKA-Bau dann bestehen, wenn im Unternehmen oder einer selbständigen Betriebsabteilung überwiegend baugewerbliche Leistungen erbracht werden. Maßgeblich ist die jeweilige Stundenzahl in einem Kalenderjahr. Werden in einem Unternehmen 50,1 % der Gesamtjahresstundenzahl baugewerbliche Leistungen erbracht, so ist das gesamte Unternehmen beitragspflichtig zur SOKA-Bau. Betrifft dies nicht das gesamte Unternehmen, sondern nur eine selbständige Betriebsabteilung, also eine abgegrenzte Anzahl von Arbeitnehmern – z. B. in einem Regiebetrieb –, betrifft die Beitragspflicht die Arbeitnehmer in dieser Betriebsabteilung.

Jedoch gilt dies nicht für gewerbesteuerbefreite Vermietungsgenossenschaften. Diese erbringen nach Ansicht des Gerichts keine baugewerblichen Leistungen, denn dafür sei eine nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht erforderlich. Davon sei bei einer Genossenschaft dann nicht auszugehen, wenn sie von der Gewerbesteuer befreit sei und keine Gewinne an die Mitglieder ausschütte.

Die SOKA-Bau hat gegen die Entscheidung kein Rechtsmittel eingelegt, so dass davon auszugehen ist, dass die SOKA-Bau diese Rechtslage akzeptiert.

Der AGV hat zudem mit den die SOKA-Bau tragenden Verbänden ein sogenanntes Clearingstellenverfahren vereinbart.

Darin wurde vereinbart, dass Arbeitnehmer, die bauliche Tätigkeiten in einem Unternehmen erbringen, das die Tarifverträge des AGV uneingeschränkt anwendet, keine selbständige Betriebsabteilung bilden, sofern diese Tätigkeiten ausschließlich in den Beständen des Unternehmens erbracht werden. Danach ist für Unternehmen, deren Regiebetrieb nicht ausgegliedert ist und die für die Arbeitnehmer im Regiebetrieb die Tarifverträge der Immobilienwirtschaft anwenden, eine Beitragspflicht bei der SOKA-Bau unter der genannten Voraussetzung nicht gegeben.

Eine SOKA-Bau-Pflicht kann jedoch dann bestehen, wenn Unternehmen den Regiebetrieb ausgegliedert haben. Das gilt insbesondere dann, wenn in dem Regiebetrieb kein Tarifvertrag angewendet wird. Dann würden aufgrund der Allgemeinverbindlichkeitserklärung der Tarifverträge für das Sozialkassenverfahren in der Bauwirtschaft die Arbeitsverhältnisse in den Unternehmen erfasst werden. Ungeklärt und umstritten ist die Situation für Unternehmen, die den Regiebetrieb in eine selbständige Tochter ausgegliedert haben und dieser Tarifverträge anwendet, z. B. einen Haustarifvertrag geschlossen hat.

In den Regionalberatungen haben wir über die Ergänzung des § 578 BGB berichtet, welche auf den Abschluss von Mietverträgen über Wohnflächen mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege, die dem Zweck der Unterbringung von Personen mit dringendem Wohnbedarf dienen, Auswirkungen haben. So wurden insbesondere die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter und die Möglichkeit der Vereinbarung einer Festlaufzeit erheblich eingeschränkt.

Lesen Sie hier, was zukünftig bei solchen Verträgen zu beachten ist:

Der BGH hatte mit Urteil vom 16.01.2019 (Az: VIII ZR 113/17) darüber zu entscheiden, wie die Abrechnung der Heizkosten zu erfolgen hat.

Im Fall ging es um eine Mietwohnung, bei der die Heizkosten jeweils zu 50 % nach der Wohnfläche und nach dem erfassten Wärmeverbrauch abgerechnet wurden. Der Mieter forderte gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) die Abrechnung der Heizkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch.
Mieter und Vermieter stritten hier darüber, ob die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude überwiegend gedämmt seien.

Der BGH entschied, dass der Mieter einer Wohnung unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV verlangen kann, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.

Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die danach bestehende Wahlmöglichkeit des Gebäudeeigentümers (vgl. § 6 Abs. 4 HeizkostenV), einen Verteilungsmaßstab zwischen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach Verbrauch bestimmen zu können, wird gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV für bestimmte Gebäude eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung sind in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.

Vom Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV ist auszugehen. Unstreitig erfüllt das Gebäude der Beklagten das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht und wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt. Nach dem – vom Berufungsgericht als streitig behandelten, in der Revisionsinstanz aber zugrunde zu legenden – Sachvortrag des Mieters ist zu seinen Gunsten anzunehmen, dass die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude überwiegend gedämmt sind.

Als Rechtsfolge hat die Vermieterin 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Sofern der Vermieter, wie die Beklagte, gleichwohl an einem davon abweichenden Verteilungsmaßstab festhält, gewährt § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV dem Mieter einen Anspruch auf eine dahingehende Änderung des Verteilungsschlüssels.
Der Mieter ist nicht auf sein Kürzungsrecht zu verweisen. Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV hat der Nutzer, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Diese Vorschrift ist im Streitfall weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.

Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil noch Feststellungen fehlen, ob die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude der Beklagten überwiegend gedämmt sind. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

 

Der GdW hat ein konsolidiertes Rundschreiben zum Thema Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter veröffentlicht. Hintergrund ist nicht nur der Aktualisierungsbedarf wesentlicher Inhalte aufgrund von ersten praktischen Erfahrungen, sondern auch die Veröffentlichung der erwarteten Musterverwaltungsvorschrift zum Vollzug des § 34 c GewO.

Hier können Sie das Rundschreiben sowie die Musterverwaltungsvorschrift downloaden:

Mit Beschluss vom 25.09.2018 (Az: VIII ZR /18) hat der BGH beschlossen, die Revision als unzulässig zu verwerfen und im Übrigen zurückzuweisen.

Der Umstand, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung zu Unrecht keinen Abzug für die durch die Modernisierungsmaßnahmen ersparten Instandhaltungsaufwendungen vorgenommen hat, betrifft nicht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB aF, mittels derer lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung gewährleistet werden soll.

Dies betrifft ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF. In gleicher Weise berührt auch der Einwand der Mieter, dass eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie infolge der streitgegenständlichen Baumaßnahmen weder zu erwarten gewesen, noch tatsächlich eingetreten sei, nicht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB aF. Diesbezüglich ist es bei baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ausreichend, dass der Vermieter neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und der Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegt, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.
 
Ob die besagten Maßnahmen tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken (können), betrifft demgegenüber wiederum allein die materielle Wirksamkeit der betreffenden Mieterhöhung, die vorliegend aber nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens ist.

Mit Beschluss vom 04.09.2018 (Az: VIII ZR 100/18) hat der BGH angekündigt, eine Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.

Es ging um die Zahlung ausstehender Mieten für eine bis Ende März 2016 bewohnte Wohnung, konkret um die Mieten für die Monate November 2015, Januar 2016 und März 2016 in Höhe von insgesamt 2.460 € nebst Zinsen.

Die Mieter erklärten, im März 2013 einen regelmäßig wiederkehrenden fauligen Geruch in der Wohnung angezeigt zu haben. Der Mangel wurde erst im Dezember 2015 behoben. Parallel waren die Mieter auch unpünktliche Zahler und gerieten in Mietrückstand. Im Oktober/November 2015 sprach der Mieter in mehreren E-Mails die Frage einer Mietminderung an. In einer weiteren an die Hausverwaltung gerichteten E-Mail vom 5. November 2015 teilte der Mieter auf deren Antwort vom 23. Oktober 2015, wonach einer Mietminderung nicht zugestimmt werden könne, mit, dass die Beseitigung der Mängel seit 2013 fruchtlos war. Daher tendiere er dazu, eine Mietminderung zu fordern. Gleichzeitig wurden die Mietrückstände vollständig ausgeglichen.

Die Mieter rechneten gegen die mit der Klage geltend gemachten Mietforderungen mit Ansprüchen wegen Minderung der Wohnungsmiete um monatlich 15 % seit Januar 2011 in Höhe von insgesamt 7.380 € auf.

Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 2.378 € stattgegeben; dabei hat es für die Novembermiete eine Minderung von 10 % angesetzt. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Mieter nur zur Zahlung von 1.476 € nebst Zinsen verurteilt. In Höhe von 902 € (11 x 82 €) hat es den Mietern für den Zeitraum von Januar 2015 bis Oktober 2015 und für Dezember 2015 aufrechenbare bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche zugesprochen, weil die Miete auch in diesen Monaten um 10 % gemindert gewesen sei. Anders als das Amtsgericht hat es diesen Rückzahlungsanspruch nicht an § 814 BGB scheitern lassen.  
Mit der vom Berufungsgericht beschränkt hinsichtlich der zur Aufrechnung gestellten Forderungen zugelassenen Revision begehrt die Vermieterin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
 
Ein Grund zur Zulassung der Revision ist nicht gegeben.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Leistungsempfänger darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 814 BGB. Zweifel hieran gehen zu seinen Lasten.
Die Beseitigung des am 14. März 2013 angezeigten Mangels zog sich mehrere Jahre hin, weil die Ursache hierfür nicht gefunden werden konnte.

Die Mieter sind insbesondere nicht gemäß § 814 BGB gehindert, bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche wegen überzahlter Mieten geltend zu machen.
Der Kondiktionsausschluss des § 814 Alt. 1 BGB greift erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet. Der Leistende muss also aus diesen Tatsachen nach der maßgeblichen Parallelwertung der Laiensphäre auch eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung gezogen haben.

Die Mieter hatten nach Überzeugung des Gerichts keine Kenntnis davon, dass sie die Bruttomiete für die in Rede stehenden Monate nicht in voller Höhe schuldeten.  

Das Berufungsgericht stellt zu Recht darauf ab, dass den Mietern ausweislich der E-Mails zumindest ein wesentlicher rechtlicher Aspekt nicht bewusst war, nämlich der Umstand, dass eine Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert oder aufhebt (§ 536 BGB) und der dem Vermieter angezeigt worden ist (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Mieter gingen vielmehr davon aus, eine Minderung könne nur dann vorgenommen werden, wenn der Vermieter sein Einverständnis hierzu erklärt.

Folglich war ihnen die Aufrechnung nicht gemäß § 814 BGB verwehrt.

Der BGH hat mit Urteil vom 05.12.2018 (Az: VIII ZR 17/18) entschieden, dass der Vermieter zur Instandhaltung einer Telefonleitung verpflichtet ist.

Im Fall ging es um eine Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Erdgeschosswohnung. Diese war mit einem Telefonanschluss ausgestattet.
Nachdem Telefongespräche und die Nutzung des Internets über diese Telefonleitung zunächst möglich waren, kam es in der Folgezeit zu einem Defekt an dieser Leitung. Dies zeigte die Mieterin dem Vermieter an. Sie forderte ihn erfolglos auf, die Telefonleitung zwischen dem Hausanschluss und der Telefondose ihrer Wohnung instand zu setzen.

Der Telekommunikationsanbieter teilte nach einer Überprüfung mit, an der Zuleitung vom Hausanschluss zur Wohnung sei ein Defekt aufgetreten; das Kabel müsse vom Hauseigentümer erneuert werden. Zwischenzeitlich wurde durch die Mieterin eine provisorisch verlegte Leitung genutzt.

Die Mieterin verklagte den Vermieter auf Instandsetzung der Telefonleitung vom Hausanschluss bis zu ihrer Wohnung. Das Amtsgericht hat den Vermieter zur Instandsetzung der Telefonzuleitung verurteilt. Das Landgericht hat den Vermieter hingegen nur zur Duldung der notwendigen Reparaturarbeiten an der Telefonleitung verurteilt.

Die Mieterin begehrte nun die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Diese Forderung hat der BGH bestätigt.
 
Der Mieterin steht gegen den Vermieter ein Anspruch auf Instandsetzung der Telefonleitung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Hiernach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt er diesen Verpflichtungen nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsanspruch.

Der Umfang der Gebrauchserhaltung richtet sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Wenn dies – wie hier für die Telefonleitung – fehlt, wird der vertragsgemäße Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung bestimmt. Nach der allgemeinen Verkehrsanschauung kann der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.
Gemessen daran umfasst der vertragsgemäße Gebrauch vorliegend die Überlassung und hiermit korrespondierend auch die Instandhaltung einer funktionsfähigen Telefonanschlusseinrichtung.

Wenn die Wohnung mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet ist, umfasst der zumindest im Wege ergänzender Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss.

Damit ist dieser auch von der Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters erfasst und der Anspruch der Mieterin auf Instandsetzung der Telefonleitung begründet.

 

Mit Beschluss vom 07.09.2018 (Az: 10 U 8/18) hat das OLG Frankfurt a.M. einen Schadensersatzanspruch eines Mieters gegenüber einem anderen Mieter infolge ungeschickter Reparaturen, die zu einem Schaden beim anderen Mieter geführt haben, abgelehnt.

Im Fall reparierte die beklagte Mieterin in ihrer über der Wohnung des klagenden Mieters gelegenen Mietwohnung unsachgemäß einen Wasserhahn im Bad. Es kommt in der Folge zu Wasseraustritten, die das Gebäude und unter anderem die Tapeten in der Wohnung des klagenden Mieters beschädigen. Dieser verlangt nunmehr Ersatz der veranschlagten Sanierungskosten von rund 6.700,00 €. Die Vorinstanzen lehnen diesen Anspruch ab. Das OLG Frankfurt a. M. bestätigt diese Entscheidung.

Dem Klagebegehren fehlt es an einer entsprechender Anspruchsgrundlage. Der Mietvertrag der beklagten Mieterin entfaltet jedenfalls keine Schutzwirkung zugunsten der Mitmieter im Haus. Die Vorschriften zum nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch, insbesondere § 906 II BGB, kommen im Verhältnis von Mietern untereinander nicht zur Anwendung. Der Kläger kann sich hinsichtlich seines Tapetenschadens auch nicht auf einen gesetzlichen Haftungstatbestand berufen, weil die Tapeten nicht in seinem Eigentum stehen. Vielmehr sind die Tapeten so fest mit dem Gebäude verbunden, dass sie nicht ohne ihre Zerstörung abgelöst werden können; sie sind daher Bestandteil des Gebäudes geworden und stehen folglich im Eigentum des Vermieters.

Daher könnte allein der Vermieter einen solchen Anspruch geltend machen. Der geschädigte Mieter ist keineswegs rechtlos gestellt. Denn er kann sich wegen des Tapetenschadens an den Vermieter halten, weil er diesem gegenüber Anspruch auf Überlassung einer mangelfreien Wohnung hat. Der Vermieter wiederum kann die Verursacherin, gegebenenfalls auch die Gebäudeversicherung, in Anspruch nehmen. Ob eventuell eine Eintrittspflicht einer Miethaftpflichtversicherung besteht kann angesichts der in solchen Fällen meist vorliegenden Fahrlässigkeit nur einzelfallabhängig beurteilt werden.

 

Mit Urteil vom 22.08.2018 (Az: VIII ZR 99/17) hat der BGH entschieden, dass die vermieterseitige Instandsetzungspflicht selbst dann besteht, wenn der Mieter die Wohnung nicht persönlich nutzt, vom Mangel subjektiv also überhaupt nicht beeinträchtigt wird.

Die Mieter verlangen von der beklagten Vermieterin die Instandsetzung von Mängeln und begehren die Feststellung ihrer Berechtigung zur Mietminderung. Die Vermieterin wendet ein, dass den Mietern für die Klage das Rechtsschutzbedürfnis fehle, weil sie die Wohnung nicht selbst nutzten und die Miete von den Nutzern – Familienangehörigen – gezahlt werde.

Der BGH stellt – entgegen der Ansicht der Vorinstanzen – klar, dass den Mietern das Rechtsschutzbedürfnis nicht bereits deshalb fehlt, weil sie die Wohnung nicht in eigener Person nutzen. Die Überlassung der Wohnung an Dritte führt auch nicht dazu, dass der Instandsetzungsanspruch nicht besteht. Denn den Vermieter trifft die fortlaufende Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch instand zu halten. Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist ohne Bedeutung, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und subjektiv durch den Mangel – vorliegend eine defekte Gastherme – beeinträchtigt ist.

Ebenso wie der Mieter im Fall der unterbleibenden Nutzung die Miete entrichten muss (§ 537 I 1 BGB), hat auch der Vermieter die Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses instand zu halten. Es entspricht dem Wesen gegenseitiger Mietverträge, dass Hauptleistungspflichten unabhängig von persönlichen Umständen zu erfüllen sind.

 

Mit Urteil vom 24.10.2018 (Az: VIII ZR 52/18) hat der BGH klargestellt, dass eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt bleibt.

Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen.
 
Im Fall ging es um eine Wohnung in Berlin. Die bei Übergabe der Wohnung an die Mieter vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde mit Zustimmung der Vermieter wenige Wochen nach dem Einzug durch eine auf deren Kosten angeschaffte neue Einbauküche ersetzt. Die Vermieter verkauften im Anschluss die ausgebaute Kücheneinrichtung.

Die Vermieter forderten im Jahr 2015 unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete mit Wirkung zum 1. Januar 2016. Die Einordnung der Wohnung wurde unter anderem mit der modernen Küchenausstattung begründet, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei.
Die Mieter wendeten sich dagegen.
 
Daher klagten die Vermieter auf Erteilung der Zustimmung. Das Amtsgericht hat die Küche nicht berücksichtigt, das Landgericht schon.

Der BGH hat das erstinstanzliche Urteil wieder hergestellt. Den Vermietern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1, 2 BGB nur in der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe zu. Die von den Mietern auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche als (vermieterseitige) Ausstattung war hingegen nicht zu berücksichtigen.

Auf die Frage, welche Vereinbarungen die Parteien aus Anlass des Austausches der Einbauküche zur Sollbeschaffenheit der Wohnung getroffen haben, kommt es nicht an.

Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete – wie hier – in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB gibt dem Vermieter die Möglichkeit, die Miete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen und auf diese Weise eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen.

Bei diesem Vergleich kommt es allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung sind.

Anderenfalls würde der Vermieterseite ein Spielraum zugestanden, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel, dem Vermieter die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten und die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellenden Miete zu ermöglichen, zum Nachteil des Mieters hinausgingen.

Aus diesem Grund bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats unberücksichtigt. Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht. Eine andere Beurteilung ist allerdings dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet.
 
Nach diesen Maßstäben handelt es sich bei der vorhandenen Einbauküche nicht um eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung. Denn diese Einbauküche war von den Mietern auf eigene Kosten angeschafft worden und somit gerade nicht von den Vermietern mitvermietet; auch die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Vermieter erstreckt sich auf diese mietereigene Einbauküche nicht. Ein Ausnahmefall der Kostenerstattung durch den Vermieter liegt ebenfalls nicht vor.

Ob die Parteien eine hiervon abweichende Vereinbarung dahin treffen wollten, dass die Wohnung weiterhin vom Vermieter mit einer modernen Einbauküche ausgestattet und dies bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugunsten des Vermieters zugrunde zu legen sei, bedarf keiner Entscheidung. Eine solche Vereinbarung würde zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 558 Abs. 1 bis 5 BGB abweichen und wäre daher nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen.

Soweit der Senat im Urteil vom 07.07.2010 (VIII ZR 315/09) von der Möglichkeit ausgegangen ist, dass die Parteien auch für künftige Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren könnten, hält der Senat an dieser - ohnehin durch das spätere Senatsurteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) überholten - Auffassung nicht fest. 

 

Mit dem Gesetz zur Änderung des Akkreditierungsstellengesetzes und der Gewerbeordnung die Regelung zur Weiterbildungspflicht in § 34c Abs. 2a GewO konkretisiert und ergänzt. Dieses Gesetz ist am 14.12.2018 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Es trat somit am 15.12.2018 in Kraft.

Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens zur Änderung des Akkreditierungsstellengesetzes und der Gewerbeordnung hat der Gesetzgeber die Regelung zur Weiterbildungspflicht in § 34c Abs. 2a GewO wie folgt konkretisiert und ergänzt:

In § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO wird klargestellt, dass sich der Zeitraum der Weiterbildungsverpflichtung auf drei Kalenderjahre bezieht.

Des Weiteren wird in § 34c Abs. 2a GewO ein neuer Satz 2 eingefügt, der regelt, wann der Weiterbildungszeitraum beginnt. Danach beginnt der erste Weiterbildungszeitraum am 01.01. des Kalenderjahres,

1. in dem eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 oder Nr. 4 GewO erteilt wurde oder
2. eine weiterbildungspflichtige Tätigkeit durch eine unmittelbar bei dem Gewerbetreibenden beschäftigte Person aufgenommen wurde.

Die erste Alternative (Beginn des Weiterbildungszeitraums ab Erlaubniserteilung) bezieht sich auf das Unternehmen insgesamt, die zweite Alternative (Beginn des Weiterbildungszeitraums ab Tätigkeitsbeginn einer beschäftigten Person) auf die jeweilige weiterbildungsverpflichtete und beim Gewerbetreibenden beschäftigte Person.

Sofern die Erlaubnis in 2018 noch erteilt wird, gilt die Weiterbildungspflicht ab 01.01.2018. Geht man jedoch von der vorstehenden Interpretation des am 15.12.2018 in Kraft getretenen § 34c Abs. 2a Satz 2 GewO aus, die auch im Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge des GdW vertreten wird, ergibt sich für diejenigen Unternehmen, die aufgrund der Übergangsvorschrift in § 161 GewO erst bis zum 01.03.2019 eine entsprechende Erlaubnis beantragen müssen, die Möglichkeit, den Beginn des Weiterbildungszeitraums um ein Jahr nach hinten zu verschieben. Dazu muss die entsprechende Erlaubnis zwischen 01.01.2019 und 01.03.2019 beantragt werden. In diesem Fall beginnt der Weiterbildungszeitraum für das Unternehmen erst am 01.01.2019.

Hier können Sie den vollständigen Gesetzestext downloaden:

 

Das heutige Rundschreiben des GdW nebst Anlagen zu wichtigen und weiteren Hinweisen zum Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter erhalten Sie nachfolgend mit der Bitte um Kenntnisnahme zum Download:

 

Für diejenigen Unternehmen, die als gewerbliche Wohnimmobilienverwalter im Sinne von § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO tätig sind, besteht seit 01.08.2018 die Pflicht, die zuständige Aufsichtsbehörde im Impressum anzugeben. Bei Unternehmen, die zusätzlich eine gewerbliche Maklertätigkeit ausüben oder als Bauträger tätig sind, musste die Angabe der zuständigen Aufsichtsbehörde bereits in der Vergangenheit aufgrund dieser Tätigkeiten erfolgen.

Soweit bestimmte Dienste im Rahmen einer Tätigkeit angeboten oder erbracht werden, die der behördlichen Zulassung bedarf, müssen nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 des Telemediengesetzes (TMG) Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde im Impressum erfolgen. Da beispielsweise die gewerbliche Maklertätigkeit schon bisher erlaubnispflichtig war (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO), musste insoweit bereits in der Vergangenheit eine entsprechende Impressumsangabe erfolgen.  Durch das o. g. Gesetz wurde jedoch die gewerbliche Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter, soweit diese Tätigkeit für "Dritte" ausgeübt wird, erstmalig erlaubnispflichtig (§ 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO). Diese neue Erlaubnispflicht gilt grundsätzlich seit 01.08.2018. Insofern ist eine Angabe im Impressum seit 01.08.2018 erforderlich. Dies gilt auch für diejenigen Unternehmen, die bereits in der Vergangenheit als Wohnimmobilienverwalter tätig waren, und die aufgrund der Übergangsvorschrift in § 161 GewO erst zum 01.03.2019 eine entsprechende  Erlaubnis beantragen müssen.
Bei Unternehmen, die zusätzlich eine gewerbliche Maklertätigkeit ausüben (§ 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO) oder als Bauträger tätig sind (§ 34c Abs. 1 Nr. 3 GewO), musste die Angabe der zuständigen Aufsichtsbehörde bereits in der Vergangenheit aufgrund dieser Tätigkeiten erfolgen.

Nach Einführung einer Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter (§ 34c GewO) und dem Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung als Erlaubnisvoraussetzung sowie der Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung, wurden durch eine entsprechende Rechtsverordnung des BMWi die Anforderungen an die Berufshaftpflichtversicherung und die Einzelheiten der Weiterbildungsverpflichtung näher konkretisiert und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt.

Zwischenzeitlich wurden, insbesondere im Rahmen einer Sitzung des Bund-Länder-Ausschusses Gewerberecht gemeinsam mit dem BMWi, einzelne Fragen in Bezug auf die Weiterbildungsverpflichtung für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler diskutiert und Anwendungshinweise erarbeitet, die demnächst veröffentlicht und den entsprechenden Behörden als Auslegungshilfe dienen sollen. Die Anwendungshinweise sollen eine möglichst einheitliche Anwendung der Regelungen sicherstellen, sie sind allerdings rechtlich nicht verbindlich.

Von den Unternehmen können die Anwendungshinweise ebenfalls als Orientierungshilfe herangezogen werden.

Der GdW hatte weitere Fragen an das BMWi herangetragen und eine telefonische Antwort hierzu erhalten:

Befreiung für Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtungen

Der Gesetzgeber hat Einrichtungen bzw. Institute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 Kreditwesengesetz (KWG) erteilt wurde, privilegiert. Nach § 34c Abs. 5 GewO sind diese Institute von der Erlaubnis- und Weiterbildungspflicht nach § 34c Abs. 1 - 3 GewO ausgenommen.
Da Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtungen eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG besitzen, fallen auch diese nach der gesetzlichen Regelung unter diese Ausnahmeregelung.
Da § 1 Abs. 2 MaBV-neu die nach § 34c Abs. 5 GewO privilegierten Unternehmen insgesamt von der Verordnung ausnimmt und zusätzlich über § 34c Abs. 5 GewO die Absätze 1 – 3 des § 34c GewO ausgeschlossen sind, bedeutet dies, es besteht für Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtungen keine Erlaubnispflicht nach § 34c GewO-neu, kein Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung und auch keine Weiterbildungspflicht.
Diese Rechtsauffassung wird auch vom BMWi und vom Bund-Länder-Ausschuss geteilt.

Keine Privilegierung bei Schubladenerlaubnis für Maklertätigkeit

Einzelne Wohnungsunternehmen haben eine Erlaubnis für gewerbliche Maklertätigkeit nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO, üben diese Tätigkeit jedoch (derzeit) nicht aus. In Bezug auf diese Erlaubnis ("Schubladenerlaubnis") stellt sich die Frage, ob diese Unternehmen insoweit dennoch zur Weiterbildung verpflichtet sind. Nach Auffassung des Bund-Länder-Ausschusses greift die Pflicht zur Weiterbildung, sobald eine Erlaubnis für die gewerbliche Maklertätigkeit vorliegt; unabhängig davon, ob diese Tätigkeit aktuell tatsächlich ausgeübt wird oder nicht.

Im Sinne der juristischen Vorsicht sollte, ungeachtet der unterschiedlichen Rechtsauffassungen zu diesem Thema, von einer Weiterbildungspflicht ausgegangen werden.

Änderung in Bezug auf die Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungsverpflichtung

Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens wurde kurzfristig eine Erleichterung in die Rechtsverordnung (§ 15b Abs. 3 MaBV) aufgenommen. Die Regelung bezüglich der Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungsverpflichtung wurde von einer "Bringschuld" seitens der Weiterbildungsverpflichteten in eine entsprechende "Holschuld" der zuständigen Behörde abgeändert. Diese Erklärung ist demnach nur auf Verlangen des Gewerbeamtes abzugeben.

Separate Weiterbildungsverpflichtung für Makler und Verwalter

Sofern ein Wohnungsunternehmen Wohnimmobilienverwaltung und Maklertätigkeiten ausübt, wurde mitgeteilt, dass die Weiterbildungsverpflichtung im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren für jeden dieser Bereiche einzeln zu erbringen ist. Insofern wären insgesamt 40 Stunden Weiterbildung zu erbringen.

Keine Aufteilung der Weiterbildungsverpflichtung

Bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der juristischen Person kann die Weiterbildungspflicht vom Vorstand bzw. der Geschäftsführung auf eine angemessene Zahl sog. Aufsichtspersonen im Sinne von § 34c Abs. 2a GewO, die das Unternehmen vertreten können, delegiert werden. Es ist derzeit noch nicht geklärt, was eine "angemessene" Zahl bedeutet und welche konkrete Vertretungsbefugnis vorliegen muss.

Sofern es im Unternehmen mehrere dieser Aufsichtspersonen gibt, stellt sich die Frage, ob die Weiterbildungspflicht unter diesen Aufsichtspersonen aufgeteilt werden kann. Dies wird verneint. Jede der Aufsichtspersonen hat demnach die Weiterbildungspflicht in vollem Umfang selbst zu erfüllen. Gleiches gilt für die unmittelbar bei der Verwalter- und Maklertätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen (z. B. Sachbearbeiter). Auch diesbezüglich hat jede dieser Personen die Weiterbildungsverpflichtung in vollem Umfang selbst zu erfüllen.

Keine Verdoppelung der Weiterbildungsverpflichtung bei Ausübung einer Doppelfunktion

Eine zur Aufsicht befugte Person im Sinne von § 34c Abs. 2a GewO kann zugleich eine unmittelbar bei der Verwalter- oder Maklertätigkeit mitwirkende beschäftigte Person sein. In diesem Fall jedoch verdoppelt sich die Weiterbildungsverpflichtung nicht.

20 Stunden = 20 Zeitstunden

20 Stunden innerhalb von drei Jahren bedeuten 20 Zeitstunden und nicht 20 Unterrichtseinheiten.

Beginn des Dreijahreszeitraums

Der Dreijahreszeitraum bezieht sich auf drei Kalenderjahre. Insofern beginnt der Zeitraum für das Jahr 2018 am 01.01.2018. Dies dürfte zur Folge haben, dass Weiterbildungsmaßnahmen, welche in der Zeit vom 01.01.2018 bis 31.07.2018 bereits absolviert wurden und die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen, auf die Weiterbildungsverpflichtung angerechnet werden können.

Es ist geplant, im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Zweiten Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Akkreditierungsstelle § 34c Abs. 2a GewO dahingehend zu konkretisieren, dass sich der Dreijahreszeitraum auf drei Kalenderjahre bezieht.

Der GdW hatte aufgrund der noch offenen Fragen zum zeitlichen Anwendungsbereich der Weiterbildungsverpflichtung, insbesondere zur Delegation und Aufteilung der Weiterbildungszeit von 20 Stunden beim BMWi entsprechend nachgefragt und folgende Antworten erhalten:

Das BMWi geht davon aus, dass ein Wohnungsunternehmen, dass sowohl Wohnimmobilienverwaltung als auch Maklertätigkeiten ausübt, in jedem dieser Bereiche 20 Stunden Weiterbildung nachzuweisen hat, also insgesamt 40 Stunden.

Die gesetzliche Regelung in § 34c Abs. 2a GewO regelt dies zwar nicht eindeutig, es spricht für diese Auslegung aber die Anlage 1 der Rechtsverordnung, die bei den inhaltlichen Anforderungen zwischen Weiterbildung für Immobilienmakler (Teil A) und Weiterbildung für Immobilienverwalter (Teil B) unterscheidet.

Bei Wohnungsunternehmen als juristische Person kann die Weiterbildungspflicht vom Vorstand bzw. der Geschäftsführung auf Aufsichtspersonen i.S. von § 34 Abs. 2a GewO (denen die Aufsicht über die direkt bei der Verwaltertätigkeit mitwirkenden Personen übertragen ist und die das Wohnungsunternehmen vertreten dürfen) delegiert werden. Dann könnten die 20 bzw. 40 Stunden auch auf mehrere Personen (z. B. Abteilungsleiter) aufgeteilt werden. Diese Aufteilungsmöglichkeit will das BMWi allerdings noch einmal besprechen und klären.

Wird die Weiterbildungspflicht von den unmittelbar bei der Verwaltertätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen erfüllt (z. B. Sachbearbeiter) i.S.v. § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO, muss jede dieser Personen 20 Stunden Weiterbildung nachweisen.

Über die weitere Entwicklung halten wir Sie auf dem Laufenden.

Anforderungen an Berufshaftpflichtversicherung und Konkretisierung der Weiterbildungspflicht von Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern

Am 1. August 2018 treten die neuen Berufszulassungsregelungen für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter in Kraft. Die damit einhergehenden Pflichten zur regelmäßigen Weiterbildung und zum Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung werden durch die Vierte Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung ausgestaltet, die ebenfalls am 1. August 2018 in Kraft tritt. Hier können Sie das Rundschreiben des GdW zur Vierten Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung inkl. Anlagen mit der Bitte um Kenntnisnahme downloaden.

Am 23.10.2017 ist das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter im Bundgesetzblatt verkündet worden.

Wohnimmobilienverwalter sind danach ab 01.08.2018 verpflichtet, bei der zuständigen Behörde eine entsprechende Erlaubnis zu beantragen. Bereits im Markt tätige Wohnimmobilienverwalter haben bis zum 01.03.2019 Zeit, diese Erlaubnis zu beantragen. Wohnimmobilienverwalter müssen darüber hinaus den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung erbringen, um die entsprechende Erlaubnis zu erhalten.

Des Weiteren sind Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler ab dem 01.08.2018 verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren weiterzubilden.

Die für die Wohnungsunternehmen relevanten Regelungen, insbesondere die Weiterbildungspflicht nach § 34c Abs. 2a GewO-neu, treten im Wesentlichen am 01.08.2018 in Kraft.

Das Wichtigste im Einzelnen:

1. Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter

Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne von § 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 BGB verwaltet (Wohnimmobilienverwalter), bedarf ab 01.08.2018 der Erlaubnis der zuständigen Behörde (vgl. § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO-neu).

Nicht unter die Erlaubnispflicht fällt die Verwaltung eigener Mietverhältnisse über Wohnräume. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Regelung ("für Dritte") sowie der Zielrichtung der Vorschrift, die den Schutz der Eigentümer bezweckt.

Für Wohnimmobilienverwalter, die bereits im Markt tätig sind, hat der Gesetzgeber eine Übergangsfrist von 6 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes eingeführt. Dies bedeutet, Gewerbetreibende, die vor dem 01.08.2018 Wohnimmobilien verwaltet haben und diese Tätigkeit nach dem 01.08.2018 weiterhin ausüben wollen, sind verpflichtet, bis zum 01.03.2019 eine Erlaubnis zu beantragen (vgl. § 161 GewO-neu).

2. Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler

Für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler wurde eine Weiterbildungspflicht eingeführt (vgl. § 34c Abs. 2a GewO-neu). Danach sind Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler ab dem 01.08.2018 verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren weiterzubilden.

Aus dem Gesetz geht, insbesondere in Bezug auf juristische Personen, nicht eindeutig hervor, wen konkret die Weiterbildungspflicht trifft. Vom Gesetzeswortlaut her werden zunächst die Gewerbetreibenden selbst verpflichtet. So dann heißt es, dass die Verpflichtung entsprechend gilt für unmittelbar bei der Verwalter- bzw. Maklertätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Dann aber heißt es im Gesetz: "Für den Gewerbetreibenden ist es ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Wahrnehmung der erlaubnispflichtigen Tätigkeit angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die direkt bei [der Verwalter- bzw. Maklertätigkeit] mitwirkenden Personen übertragen ist und die den Gewerbetreibenden vertreten dürfen."

Der GdW-Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge, in dem der VSWG vertreten ist, folgert aus der Entstehungsgeschichte des Gesetzes im Allgemeinen sowie der Begründung zur abschließenden Beschlussempfehlung des federführenden Ausschusses für Wirtschaft und Energie im Besonderen, dass die Weiterbildungspflicht nicht zwingend auf der Ebene der Geschäftsführung zu erfolgen hat, sondern auf Angestellte delegiert werden kann, denen die Aufsicht über die direkt bei der Verwalter- bzw. Maklertätigkeit mitwirkenden Personen übertragen ist und die das Unternehmen vertreten können. Ob damit auch die Weiterbildungspflicht der unmittelbar bei der Verwalter- bzw. Maklertätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen entfällt, wird derzeit unterschiedlich beurteilt.

3. Berufshaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter

Ab dem 01.08.2018 haben Wohnimmobilienverwalter den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung zu erbringen. Anders als die Weiterbildungspflicht ist der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung in den Katalog der zwingenden Versagungsgründe für eine behördliche Erlaubnis aufgenommen worden (vgl. § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO-neu). Mit anderen Worten: Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn der Antragsteller den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbringen kann.

Dafür bereits im Markt tätige Wohnimmobilienverwalter eine Übergangsfrist von 6 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes für die Beantragung der Erlaubnis gilt (s. o. unter 1), müssen diese Wohnimmobilienverwalter den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung de facto bis zum 01.03.2019 erbringen.

4. Weiterführende Rechtsverordnung

Abweichend vom allgemeinen Inkrafttreten des Gesetzes am 01.08.2018 ist die Ermächtigung an das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie zum Erlass einer weiterführenden Rechtsverordnung bereits am Tag nach der Verkündung des Gesetzes, mithin am 24.10.2017, in Kraft getreten.

In dieser Rechtsverordnung soll das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie z. B. weiterführende Vorschriften zum Umfang an die erforderliche Berufshaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter und zu den inhaltlichen Anforderungen an diese Versicherung erlassen. Geregelt werden soll insbesondere die Höhe der Mindestversicherungssumme, die Frage, wie der Nachweis über das Bestehen der Versicherung zu erbringen ist, sowie die Anzeigepflichten des Versicherungsunternehmers gegenüber den Behörden.

Des Weiteren sollen in der Rechtsverordnung weiterführende Vorschriften über die Verpflichtung der Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler zu der regelmäßigen Weiterbildung erlassen werden. Dabei soll auch geregelt werden, wer von der Weiterbildungsverpflichtung befreit ist, wie die Nachweise gegenüber der zuständigen Behörde zu erbringen sind und es sollen auch Regelungen hinsichtlich der Informationspflichten gegenüber den jeweiligen Auftraggebern über die berufliche Qualifikation und absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen aufgenommen werden.

Bezüglich einer Befreiung von der Weiterbildungsverpflichtung entspricht es dem Willen des Gesetzgebers, dass Personen, die eine mit Erfolg abgelegte Abschlussprüfung als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau sowie als geprüfter Immobilienfachwirt oder geprüfte Immobilienfachwirtin nachweisen können, in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit sein sollen.

5. Sanktionen

Wohnimmobilienverwaltern und Immobilienmaklern, die gegen die Erlaubnispflicht verstoßen, droht eine Geldbuße bis zu 5.000 EUR (vgl. § 144 Abs. 1 Nr. 1 h) GewO sowie § 144 Abs. 1 Nr. 1 j) GewO-neu jeweils in Verbindung mit § 144 Abs. 4 GewO). Wer diese Ordnungswidrigkeit "beharrlich wiederholt", wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft (vgl. § 148 GewO).

Wenngleich die Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter und Wohnimmobilienmakler nicht in den Katalog der zwingenden Versagungsgründe für eine behördliche Erlaubnis aufgenommen wurde, greifen bei einem Verstoß gegen die Weiterbildungspflicht dennoch verschiedene Sanktionen:

Zunächst kommt eine Geldbuße bis zu 5.000 EUR in Betracht (vgl. § 144 Abs. 2 Nr. 6 GewO in Verbindung mit § 144 Abs. 4 GewO).

Des Weiteren kommt bei einem Verstoß gegen die Weiterbildungspflicht eine Gewerbeuntersagung wegen Unzuverlässigkeit in Betracht (vgl. § 35 GewO). Der Verstoß gegen die Weiterbildungspflicht und die damit einhergehende Ordnungswidrigkeit kann grundsätzlich den Tatbestand der Unzuverlässigkeit erfüllen. Eine Untersagung nach § 35 GewO müsste jedoch im Einzelfall geprüft werden, insbesondere auch im Hinblick auf die Frage, ob ein einmaliger Verstoß gegen die Weiterbildungspflicht ausreichend ist und ob es andere, mildere Mittel als die Gewerbeuntersagung gibt.

Wir werden das Verfahren zur Einführung der o. g. weiterführenden Rechtsverordnung begleiten und darüber entsprechend informieren.

 

In Abstimmung mit dem GdW-Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge, der Ende November 2018 getagt hat, wurden nun die über den Haufe-Verlag herausgegebenen Beitritts- und Beteiligungserklärungen aktualisiert. Des Weiteren wurde eine spezielle Datenschutzerklärung im Zusammenhang mit dem Erwerb der Genossenschaftsmitgliedschaft erarbeitet.

Die Aktualisierung der Beitritts- und Beteiligungserklärungen geht auf Anregungen aus der Praxis zurück! So gehen die Beitritts- und Beteiligungserklärungen künftig davon aus, dass auch die mitgliedschaftsbegründenden Pflichtanteile mit in die Mitgliederliste eingetragen werden. Dies trägt zum besseren Überblick und Verständnis der Formulare bei. Ferner wurden die vom Mitglied vorzunehmenden Bestätigungen im Hinblick auf die Übergabe bzw. die Kenntnisnahme der geltenden Satzung verständlicher formuliert. Die aktuell vorgenommenen Änderungen sind demnach klarstellender Natur. Die Wirksamkeit der Beitritts- und Beteiligungserklärungen in der Fassung vom November 2017 bleibt davon unberührt. Die aktuell erstellte Datenschutzerklärung bezieht sich auf den Erwerb der Genossenschaftsmitgliedschaft, d. h. den Beitritt zur Genossenschaft. Im Hinblick auf eine möglicherweise später erfolgende Beteiligung mit zusätzlichen Geschäftsanteilen ist die Ausreichung dieser Datenschutzerklärung nicht erforderlich. Da sich diese Datenschutzerklärung "lediglich" auf den Erwerb der Genossenschaftsmitgliedschaft bezieht, bleibt eine entsprechende Datenschutzinformation im Zusammenhang mit dem Bezug einer Genossenschaftswohnung und/oder dem Abschluss bspw. eines Sparvertrages bei Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung unberührt. Wir haben uns aktuell aus Gründen der Übersichtlichkeit gegen eine gemeinsame Datenschutzerklärung, die all diese Geschäftsvorgänge erfasst, entschieden.

Die aktualisierten Beitritts- und Beteiligungserklärungen sowie die Datenschutzerklärung wurden in den GdW-Mitgliederbereich eingestellt. Ab 12.12.2018 können die Dokumente auch über den Haufe Verlag bezogen werden.

Der GdW wird in den nächsten Tagen die Wohnungsunternehmen über die Aktualisierung der Beitritts- und Beteiligungserklärungen sowie die Erstellung der Datenschutzerklärung informieren und auf die Möglichkeit des kostenfreien Downloads im GdW-Mitgliederbereich sowie den kostenpflichtigen Bezug der Dokumente über den Haufe Verlag hinweisen. Dennoch wollten wir Ihnen ganz zeitnah vorab diese Information zukommen lassen. Für Rückfragen steht Ihnen gerne Frau Walter unter E-Mail: walter@vswg.de bzw. Tel. 0351 80701-53 zur Verfügung.

In vielen größeren Wohnungsgenossenschaften stehen wieder Vertreterwahlen an. Aufgrund der 2013 geänderten Verfahrensweise bezüglich der Wahl und Besetzung des Wahlvorstandes sind hierfür ggf. Wahlen in den ordentlichen Vertreterversammlungen erforderlich.

Hintergrund für die geänderte Verfahrensweise der Wahlen zum Wahlvorstand für eine Vertreterwahl war ein Urteil des BGH (Urteil v. 15.01.2013 Az. II ZR 83/11), nach dem die Wahlen basisdemokratischer als in der bisherigen Musterwahlordnung festgelegt gestaltet werden soll. So werden die von den Mitgliedern bestimmten Kandidaten des Wahlvorstandes in der Vertreterversammlung gewählt, die so gewählten Wahlvorstandsmitglieder müssen anzahlmäßig gegenüber den von Vorstand und Aufsichtsrat entsandten Mitgliedern überwiegen.

Bitte bedenken Sie, dass eine Wahl nur dann erforderlich ist, wenn der Wahlvorstand noch nicht der Rechtsprechung bzw. der aktualisierten Wahlordnung entsprechend besetzt ist. Wurde bereits ein Wahlvorstand entsprechend der neuen Regelung gewählt, bleibt dieser entsprechend den Regelungen in der Wahlordnung bis zur Neuwahl im Amt bzw. entsprechend der dort festgelegten Amtsdauer.
Sollten Sie noch keine aktualisierte Wahlordnung beschlossen haben, so kann die Wahlordnung in einer Versammlung beschlossen werden und sofort auf Grundlage dieser neuen Wahlordnung das Wahlverfahren durchgeführt werden.

Um das Procedere zu erleichtern, haben wir einen Ablaufplan für eine Wahl des Wahlvorstandes nach den geltenden rechtlichen Festlegungen erstellt. Grundlage ist dabei, dass zuvor eine entsprechende Wahlordnung durch die Vertreterversammlung beschlossen wurde. Sollte diese sich nach der Musterwahlordnung des GdW aus dem Jahr 2013 (siehe Veröffentlichung in dieser Rubrik am 14.12.2013) richten, so werden die Wahlen – wie vertraut – analog des Ablaufs von Aufsichtsratswahlen durchgeführt.

Weitere Informationen – auch zur Wahlordnung – finden sich im Intranet unter Fachinformationen, Recht, Genossenschaftsrecht, Artikel.

Wir freuen uns, Ihnen heute unseren überarbeiteten Leitfaden für Vertreter sächsischer Wohnungsgenossenschaften „So geht Genossenschaft“ ankündigen zu können.

Die aktuelle Ausgabe beinhaltet die wichtigsten Informationen für die Vertreter zu den Bereichen Recht, Bilanzierung, Prüfung und Steuern.

Folgende Inhalte werden praxisnah behandelt:

  • Das Ehrenamt des Vertreters als Teil der genossenschaftlichen Gemeinschaft
  • Der Jahresabschluss als Abbild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Wohnungsgenossenschaft
  • Die steuerlichen Besonderheiten von Wohnungsgenossenschaften
  • Die gesetzliche Pflichtprüfung der Wohnungsgenossenschaft

Auf Wunsch können wir Ihnen die Druckdaten des Vertreterhandbuchs gegen eine Schutzgebühr von 50,- € brutto per Mail zur Verfügung stellen. Sie haben dann die Möglichkeit, den Einband und/oder das Vorwort nach Ihren Wünschen zu gestalten. Selbstverständlich können Sie auch einfach die von uns vorgelegte Fassung übernehmen.

Gerne drucken wir Ihnen auch die gewünschte Anzahl an Vertreterhandbüchern zu einem Preis von 5,- € brutto pro Stück inkl. Versand.

Es handelt sich hierbei um ein Angebot, das ausschließlich für unsere Mitglieder bestimmt ist. Die Nutzung darf daher nur für Ihre genossenschaftseigenen Zwecke erfolgen.

Bei Interesse wenden Sie sich bitte an Frau Herzog, Tel. 0351 80701-54 oder herzog@vswg.de

Eine Gruppe von Juristen und Genossenschaftsreferenten der Regionalverbände hat unter Federführung des GdW einen "Leitfaden zu Grundsätzen für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen" erstellt. Hintergrund sind entsprechende Anfragen bei einigen Verbänden und dem GdW, so vor allem in Umsetzung der Satzungsregelung, dass Vorstand und Aufsichtsrat gemeinsam Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen aufzustellen haben. Das Thema Vergabegrundsätze hat in Ballungszentren, in denen ein großer Bedarf nach genossenschaftlichen Wohnungen besteht, an Bedeutung gewonnen.

Der Entwurf des Leitfadens wurde im Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge vor allem im Hinblick auf rechtliche Fragen (Datenschutz, Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz etc.) sowie in der BAG der Wohnungsgenossenschaften aus praktischer Sicht beraten.

Der Leitfaden soll eine Hilfe bei der Erstellung oder Überarbeitung von Grundsätzen/Richtlinien für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen sein. Er beinhaltet keine verbindlichen Vorgaben, sondern Vorschläge, die sich auch auf praktische Erfahrungen von Wohnungsgenossenschaften stützen.

Den Leitfaden sowie die Anlage zur Fußnote 4 können Sie hier downloaden.

Musterschreiben an Insolvenzverwalter für den Fall, dass die Mitgliedschaft des Schuldners gekündigt werden soll bzw. wurde.

Hier erhalten Sie ein aktuelles Rundschreiben des GdW zur Änderung der Muster der Miet- und Nutzungsverträge nach Inkrafttreten der EnEV 2014 mit der Bitte um Kenntnisnahme:

Hintergrund für die geänderte Verfahrensweise der Wahlen zum Wahlvorstand für eine Vertreterwahl ist ein Urteil des BGH (Urteil v. 15.01.2013 Az. II ZR 83/11), nach dem die Wahlen basisdemokratischer als in der bisherigen Musterwahlordnung festgelegt, gestaltet werden soll. Um Ihnen das Procedere zu erleichtern, erhalten Sie hier einen Ablaufplan für eine Wahl des Wahlvorstandes nach den neuen rechtlichen Festlegungen. Grundlage ist dabei, dass zuvor eine überarbeitete Wahlordnung durch die Vertreterversammlung beschlossen wurde. Sollte diese sich nach der Musterwahlordnung des GdW aus dem Jahr 2013 (siehe Intranet unter Rubrik Fachinformationen, Recht, Muster) richten, so werden die Wahlen – wie Ihnen vertraut – analog des Ablaufs von Aufsichtsratswahlen durchgeführt.

Für die Aufsichtsratswahl kann ein Muster des Ablaufplans bei Frau Walter unter Tel. 0351 80701-53 bzw. walter(at)vswg.de abgefordert werden.

In der Anlage finden Sie das Muster einer Drittschuldnererklärung.

Nachfolgend erhalten Sie das Musterprotokoll einer Mitgliederversammlung, das Beispiel einer Einladung zur ordentlichen Mitgliederversammlung bei Neufassung der Satzung sowie ein Ablaufmuster für die Mitglieder-/Vertreterversammlung zum Download:

Müssen Erben zur Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens einen Erbschein vorlegen?   Diese Frage ist nach wie vor ein Thema der Praxis. Grundsätzlich ist es bekanntermaßen so, dass die Mitgliedschaft im Todesfall nicht automatisch beendet wird, sondern zunächst auf den Alleinerben oder die Erbengemeinschaft übergeht (§ 77 Abs. 1 GenG). Sie endet erst mit dem Ende desjenigen Geschäftsjahres, in welchem der Erbfall eingetreten ist, es sei denn, sie wird von dem Erben fortgeführt. Die Auszahlung des bei Beendigung der Mitgliedschaft entstehenden Auseinandersetzungsguthabens hat an den Erben zu erfolgen.

In diesem Zusammenhang stellt sich dann immer die Frage, wie die Erbenstellung tatsächlich nachzuweisen ist.

Wie der Bundesgerichtshof bereits am 07.06.2005 (Az. XI ZR 311/04) entschieden hat, ist es grundsätzlich nicht notwendig, dass der Erbe sein Erbrecht durch einen Erbschein nachweist. Dies liegt zum einen daran, dass in den Vorschriften des BGB keine Regelung existiert, wonach ein Schuldner von dem Erben als Legitimation die Vorlage des Erbscheins verlangen und bis dahin die geschuldete Leistung verweigern könne. Zum anderen ist ein Erbschein auch nicht der einzig rechtlich anerkannte Nachweis der Erbfolge.

Vielmehr ist auch z. B. ein öffentliches Testament als ein rechtlich anerkannter Nachweis der Erbfolge anzusehen. Ein solches wird nach § 2232 BGB von einem Notar erstellt und aufbewahrt. (vgl. auch BGH Urteil vom 10.12.2004; Az. V ZR 120/04). Maßgeblich ist nach dieser Rechtsprechung somit, dass in Fällen " in denen kein Anlass besteht an der Erbenstellung zu zweifeln " der Nachweis auch in anderer geeigneter Form erfolgen kann. Bei den Anforderungen an den Nachweis der Erbenstellung ist auch zu berücksichtigen, dass der Erbe ein berechtigtes Interesse an einer möglichst raschen und kostengünstigen Abwicklung des Nachlasses hat.

Das Interesse an der Vorlage eines Erbscheins kann somit in unklaren Fällen berechtigt sein.

Ein Risiko bleibt aber: Richtig ist, dass nur die die Vorlage eines Erbscheins verhindert, dass die Genossenschaft nicht zu einer erneuten Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens an den wahren Erben verpflichtet werden kann. Liegt er vor, so kann " wegen des öffentlichen Glaubens des Erbscheins (§ 2366 BGB) " mit befreiender Wirkung auch an einen vermeintlichen Erben gezahlt werden. Dies gilt dann nicht, wenn die Legitimation des Erben durch z. B. durch ein Testament erfolgt.

Um das Problem einer doppelten Auszahlung zu vermeiden und dem Interesse des Erben an einer kostengünstigen Lösung des Problems entgegenzukommen, könnte mit demjenigen, der sich als Erbe ausgibt vereinbart werden, den als Auseinandersetzungsguthaben ausgezahlten Betrag zurückzuerstatten, sollte sich herausstellen, dass eine Erbenstellung nicht vorliegt.

Nachfolgend stellen wir Ihnen das Dokument "Mustertext -Rückzahlungsanspruch Auseinandersetzungsguthaben gegen Scheinerben" zum Download zur Verfügung.

Das Musterdokument steht nachfolgend als Worddokument zum Download zur Verfügung.

Aufgrund der nahenden Betriebskostenabrechnung möchten wir unseren Mitgliedern eine kurze Anleitung zur Erhöhung der Vorauszahlungen für die Betriebskosten mit auf den Weg geben.

Das Dokument "Grundsätzliches zur Erhöhung der Vorauszahlungen von Betriebskosten" steht ab sofort zum Download bereit.

Im Rahmen eines Projektes haben sich unter Beteiligung des Deutschen Familienverbandes vier Gemeinden mit der Frage beschäftigt, was eine familienfreundliche Kommune ausmacht bzw. welche Ansätze und Bedarfe es gibt. Beteiligt waren dabei folgende Kommunen:

- Arzberg (LK Nordsachsen)
- Oederan (LK Mittelsachsen)
- Hainichen (LK Mittelsachsen)
- Ehrenfriedersdorf (Erzgebirgskreis)

Die Projektdokumentation beschreibt das Vorgehen und die Ergebnisse der Gemeinden. Die Broschüre soll als Anregung dienen, das Thema bei Ihren Bürgermeistern zu platzieren und somit ein attraktives Umfeld für Familien zu schaffen.

Hinweis: die Frist der Antragstellung (für die Städte und Gemeinden) läuft bis 01.03.2021

Das SMI hat die Ausschreibung für die Städtebauförderung 2020 veröffentlicht (siehe Anlage). Eigentlich soll die Städtebauförderung ab 2020 neu ausgerichtet werden; dies beinhaltet auch eine Zusammenlegung der Programme Ost und West sowie eine Komprimierung der aktuellen Programmteile auf 3 neue Programme. Bisher konnte jedoch noch keine finale Einigung zur neuen Programmstruktur bzw. den Verteilerschlüsseln auf die einzelnen Länder gefunden werden. Aus diesem Grund erfolgt die Ausschreibung für 2020 überwiegend auf Basis der bisherigen Konzeption der Städtebauförderung. 

Abweichend zu den Vorjahren und sehr zu begrüßen ist die geplante Ausweitung der Rückbauförderung auf 110 EUR/qm zurückgebauter Fläche. Jedoch ist diese Erhöhung noch vorbehaltlich der zu schließenden Bund-Länder-Verwaltungsvereinbarung. Inhaltlich besteht dazu jedoch bereits Konsens. 

Explizit hinweisen möchten wir Sie auf die im Ausschreibungstext enthaltene Ausschreibung von Modellprojekten. Dazu stellt der Freistaat insgesamt 1 Mio. EUR zur Verfügung, wobei ein einzelnes Projekt mit maximal 250.000 EUR gefördert wird. Inhaltlich können Modellprojekte gem. 4.5 der RL Städtebauliche Erneuerung (StBauE) aus folgenden Bereichen gefördert werden:
a)    Sozialer Zusammensetzung und Integration der Wohnbevölkerung
b)    Energetische und ressourcenschonende Grundversorgung von Stadtquartieren
c)    Ökologische städtische und landschaftspflegerische Flächengestaltung, insbesondere Reduzierung des baulichen Flächenverbrauchs
d)    Baukulturelle oder bautechnische Stadterneuerung

Zusammen mit der Städtebauförderung wird auch der „Investitionspakt Soziale Integration“ ausgeschrieben. 

Die Einreichungsfrist für Maßnahmen der Städtebauförderung sowie des Investitionspaketes ist der 31. Januar 2020. Die Modellprojekte können bis zum 31. März 2020 eingereicht werden. Antragsberechtigt sind wie gewohnt ausschließlich die Städte und Gemeinden. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, frühzeitig mit diesen ins Gespräch zu kommen, um Ihre Maßnahmen in das Gesamtkonzept der Stadt zu integrieren. 

Gern stehen wir Ihnen – insbesondere zu den Modellprojekten – unterstützend zur Seite. 

Das vom BMI / BBSR im Rahmen der Initiative Zukunft Bau geförderte Forschungsprojekt „Cluster-Wohnungen für baulich und sozial anpassungsfähige Wohnkonzepte einer resilienten Stadtentwicklung“ ist abgeschlossen, der Endbericht liegt vor. Der GdW war Projektpartner dieses Forschungsprojekts. Unterstützung erfolgte vor allem im Bereich wohnungspolitischer, zielgruppen-relevanter und quartiersbezogener Fragestellungen und bei den Methoden zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sowie bei der Analyse und Identifikation von Investitions-, Geschäfts- und Bauherrenmodellen. 

Im Endbericht des Forschungsprojektes finden Sie: 

 

  • Einführung und Überblick zur Forschungsmethodik
  • Bestandsaufnahme von Cluster-Wohnungen in Deutschland, Österreich und der Schweiz
  • Detaillierte Darstellung von acht Fallstudien aus der Schweiz und Deutschland
  • Vergleichende Auswertung bezüglich Projektentwicklung, Finanzierung und Partizipation, Grundrisse, bauliche Umsetzung und Kosten, (3) Organisation und Alltag des Zusammenlebens, und Nachbarschaft und Quartier
  • Vergleichende Bewertung des Beitrags von Cluster-Wohnungen für eine resiliente Stadtentwicklung
  • Potentiale und Hemmnisse für Übertragbarkeit und Skalierung
  • Handlungsempfehlungen für Akteure der Wohnungswirtschaft, Kommunen und Interessierte der Bevölkerung.

Am 19.05.2020 veröffentlichte das Statistische Landesamt des Freistaates Sachsen seine 7. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung (7. RBV) für Sachsen. Auf der Grundlage der Analyse der Bevölkerungsentwicklung der Jahre 2014 bis 2018 erfolgte eine Vorausberechnung bis zum Jahr 2035, anlehnend an den langjährigen vergangenen Entwicklungsmustern. Dabei wurden zwei Szenarien entwickelt, die eine positivere und eine negativere Bevölkerungsentwicklung abbilden. 

Weitere Informationen finden Sie unter   https://www.bevoelkerungsmonitor.sachsen.de/download/RBV%20Sachsen/sonderheft_statistik-sachsen_7RBV.pdf

Das Statistische Landesamt (StaLa) hat bzw. wird Sie in den nächsten Tagen hinsichtlich des nächsten Schrittes im Zensus 2021 kontaktieren (siehe nachfolgend aufgeführtes Musterschreiben zum Download). Bis 11. März 2021 sind alle Wohnungseigentümer gemäß Zensusgesetz verpflichtet, eine Bestandsliste zur Verfügung zu stellen. Dabei geht es zunächst um die Erfassung der relevanten Bestände für die eigentliche Zensusmeldung im Jahr 2021. 

Die Daten beschränken sich zunächst auf wenige Punkte wie Adresse, Postleitzahl und eine interne Gebäudenummer, mit der später die Gebäudemerkmale abgeglichen werden. Die Meldung soll über das Onlineportal „IDEV“ erfolgen. Alle Informationen dazu finden Sie im Anschreiben. Innerhalb des Portals ist eine CSV-Datei (Tabellenformat, das aus einer Excel-Tabelle generiert werden kann) hochzuladen. Für den Aufbau der Datei gibt es eine vorgegebene Datensatzbeschreibung (vorgegebene Zeichenlänge etc.) sowie Erläuterungen, die wir für Sie schon einmal unter dem im Anschreiben angeführten Link heruntergeladen haben (siehe unten). 

Bei allen Fragen zur Meldung oder dem Aufbau der Daten steht Ihnen das StaLa gern zur Verfügung. Die Kontaktdaten finden Sie im Anschreiben. Auf Nachfrage stellt Ihnen das StaLa auch eine Musterdatei zur Verfügung, die Sie als Grundlage für Ihre Meldung verwenden können. 

Im weiteren Verlauf haben Sie Ende des Jahres die Möglichkeit, eine Testlieferung für die eigentliche Zensusmeldung durchzuführen. Dazu wird das StaLa noch einmal gesondert auf Sie zukommen. Die finale Meldung erfolgt dann im Mai 2021. Auch hierzu erhalten Sie noch einmal gezielte Informationen. 

Für allgemeine Informationen zum Zensus 2021 und dem generellen Ablauf verweisen wir Sie auf unsere Mitgliederinformation vom Februar 2019 sowie auf die Internetseite des Zensus unter: https://www.zensus2021.de/DE/Wer-wird-befragt/GWZ/_inhalt.html  bzw. Tel.: 03578 332305, E-Mail: zensus-grosseigentuemer(at)statistik.sachsen.de

Bei Fragen steht Ihnen gern Herr Sven Winkler, Referent Betriebswirtschaft, unter Tel. 0351 80701-26 bzw. E-Mail: winkler(at)vswg.de zur Verfügung.

Am 3. Dezember wurde das Zensusgesetz 2021 (ZensG 2021) im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist somit in Kraft getreten. Dadurch ist der Weg für den Zensus 2021 frei, der zum Stichtag 16. Mai 2021 stattfinden wird. 

Wie bekannt und bereits angekündigt, ist für die Wohnungswirtschaft vor allem die Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) relevant. Im Gegensatz zum letzten Zensus werden einige zusätzliche Daten abgefragt. 

In der Anlage erhalten Sie eine entsprechende Mitgliederinformation des GdW, welche die wesentliche Punkte des ZensG 2021 zusammenfasst. 

Im Rahmen des Fachausschuss EDV/Statistik wurden im Vorfeld bereits Tests durchgeführt. Dabei haben wir uns mit dem Statistischen Landesamt darauf verständigt, dass die Daten durch die Wohnungsunternehmen vollständig gemeldet werden. Eine Aktualisierung der Daten aus dem letzten Zensus ist nicht möglich bzw. geht mit einem deutlich höheren Aufwand einher. 

Die für uns zuständige Stelle ist das Statisches Landesamt des Freistaates Sachsen (StaLa), mit dem wir in engem Kontakt stehen. Bei Fragen können Sie sich gern an das StaLa oder an Sven Winkler, Tel. 0351 80701-26, winkler(at)vswg.de wenden.

Die Ausstattung der sächsischen Haushalte mit Haushaltsgeräten und moderner Kommunikationstechnik nimmt deutlich zu. Beginnend beim Smartphone, über Laptops bis zu Geschirrspülern und Wäschetrocknern hält die Technik Einzug. Das Statistische Landesamt hat dazu eine umfangreiche Auswertung der sächsischen Haushalte vorgenommen. Ggf. hilft Ihnen die Statistik bei der Gestaltung künftiger Wohnungsausstattungen.